Landlord Lease Termination vs. Tenant Receivership and Retroactive Clause Effect

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la Selafa MJA, prise en la personne de M. X..., désigné par jugement du 12 mai 2005 en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Sun Hôtel, de son intervention ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article L. 621-40 du même code ;

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 février 2005), que la société Unipierre I, devenue société Edissimo, a, le 28 mars 2000, délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Sun Hôtel à laquelle elle avait consenti un bail commercial ; que, par jugement du 6 juillet 2004, le tribunal a constaté, à la demande de la GPF Perpignan (société GPF), venue aux droits des sociétés Unipierre I et Edissimo, l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mai 2000 et dit qu'à compter de cette date, la société Sun Hôtel était devenue occupante sans droit ni titre ; qu'au cours de l'instance d'appel, la société Sun Hôtel a été mise en redressement judiciaire ; que l'administrateur judiciaire et le représentant des créanciers désignés par le jugement d'ouverture sont intervenus à cette instance ;

Attendu que, pour confirmer le jugement entrepris, l'arrêt retient que la suspension des poursuites individuelles intervenue pendant la procédure d'appel en raison de l'admission de la société Sun Hôtel au bénéfice du redressement judiciaire ne fait pas obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire qui a produit tous ses effets antérieurement au jugement d'ouverture ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date du jugement d'ouverture du redressement judiciaire du preneur, l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers antérieurs à ce jugement n'avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée de sorte que les effets du commandement de payer se trouvaient suspendus par l'ouverture de la procédure collective, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté, à la demande de la société GPF Perpignan, nouveau propriétaire, le jeu et l'application de la clause résolutoire du bail commercial ayant lié Unipierre I et Sun Hôtel à la date du 1er mai 2000 et dit qu'à partir de cette date, la société Sun Hôtel est devenue occupante sans droit ni titre, l'arrêt rendu le 16 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne, ensemble, les sociétés GPF Perpignan et Edissimo aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les sociétés GPF Perpignan et Edissimo, ensemble, à payer à la Selafa MJA, prise en la personne de M. X..., ès qualités, la somme de 2000 euros ; rejette les demandes des sociétés GPF Perpignan et Edissimo ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille six.