Owner's Donation to Third Party Precludes Forced Sale Based on Non-Exclusive Agency Mandate Lacking Express Power of Representation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn individual granted a real estate agency a non-exclusive mandate to sell a property; subsequently, after the agency indicated a sale agreement was signed with prospective buyers, the owner donated the property to a third party, leading the prospective buyers to sue for the sale's execution and damages. The Court of Cassation quashed the lower court's decision ordering the sale, reasoning that under the relevant law, an intermediary mandate does not grant the agent the power to bind the principal to the operation (the sale) unless the mandate expressly authorizes representation for concluding the sale, and the lower court erred by finding the owner had expressly authorized the agent to sign a preliminary sale agreement on her behalf when the agreement itself still required the owner's signature.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, article 624 du nouveau code de procédure civile, article 700 du nouveau code de procédure civile; Owner's Donation to Third Party Precludes Forced Sale Based on Non-Exclusive Agency Mandate Lacking Express Power of Representation: The Court of Cassation quashed the lower court's decision ordering the sale, reasoning that under the relevant law, an intermediary mandate does not grant the agent the power to bind the principal to the operation (the sale) unless the mandate expressly authorizes representation for concluding the sale, and the lower court erred by finding the owner had expressly authorized the agent to sign a preliminary sale agreement on her behalf when the agreement itself still required the owner's signature.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were violated by the Court of Appeal for improperly ordering the sale based on the mandate given to the real estate agency.
This article was violated alongside the 1970 law by the Court of Appeal in its ruling regarding the real estate transaction.
This procedural article justified the cassation of the decision regarding damages due to its necessary dependency on the annulled decision ordering the sale.
This article was cited in the dispositive regarding the rejection of claims for costs based on this provision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que Mme X... a, le 18 février 2000, donné à l'agence immobilière Era bleu marine mandat non exclusif de vendre un bien immobilier ; que, le 29 août 2001, l'agence immobilière lui a indiqué que les époux Y... avaient signé un compromis de vente ; que, le 25 septembre 2001, Mme X... consentait une donation sur ce bien à un tiers ; que les époux Y... ont assigné Mme X... en réalisation de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le mandat d'entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ;
Attendu que pour ordonner la réalisation de la vente au profit des époux Y..., la cour d'appel a relevé que Mme X... était mal fondée à prétendre que l'acte du 18 février 2000 donnait uniquement mandat à l'agence de rechercher un acquéreur aux conditions prévues, mais en aucun cas de signer un acte pour son compte ; qu'en effet, il y était expressément stipulé que le mandataire pourrait établir au nom du mandant tous actes sous seing privé, compromis en particulier, éventuellement assortis d'une demande de prêt et recueillir la signature de l'acquéreur ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que le mandat ne conférait pas expressément à l'agence immobilière le pouvoir de représenter le mandant pour conclure la vente et que le compromis de vente soumis à la signature des acquéreurs prévoyait la signature de Mme X..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que le chef de l'arrêt condamnant Mme X... à payer aux époux Y... des dommages-intérêts en raison de sa résistance fautive à exécuter ses engagements se rattache par un lien de dépendance nécessaire au chef de l'arrêt ayant ordonné la réalisation de la vente ; que la cassation de ce dernier chef entraîne par voie de conséquence l'annulation du premier ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille six.