Landlord-Tenant Dispute Over Security Deposit and Burden of Proof for Primary Residence

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Attendu que toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ; que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Grenoble, 2 mars 2004), rendu en dernier ressort, que, le 25 septembre 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... un appartement meublé pour une durée d'un an commençant à courir le 2 octobre 2000 ;

que le locataire ayant donné congé le 1er mai 2001 pour le 30 juin suivant, le bailleur a refusé de rembourser le dépôt de garantie en se prévalant d'une clause du bail qui stipulait qu'au cas où il partirait avant l'expiration du contrat, le preneur resterait redevable d'une indemnité égale au montant des loyers restant à courir ; que M. Y... a assigné M. X... en restitution du dépôt de garantie, en soutenant que le bail était régi par les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ; que Mme X... est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que pour condamner solidairement M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 419,17 euros, le jugement retient qu'aucune disposition du bail ne permet d'établir que le logement en cause ne serait pas la résidence principale du locataire, que notamment il n'est pas indiqué dans le bail que M. Y... serait étudiant, que d'ailleurs le bail n'est pas établi pour la durée de la période scolaire et qu'il n'est pas mentionné que M. Y... aurait une autre adresse qui serait sa résidence principale ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait à M. Y..., qui invoquait à son profit l'application de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, de rapporter la preuve de ce que l'appartement loué était sa résidence principale, le tribunal, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme X..., le jugement rendu le 2 mars 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Grenoble ;

remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Grenoble, autrement composé ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu les articles 700 du nouveau code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Ancel et Couturier-Heller ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille six.