Real Estate Promise Condition Precedent Fulfillment Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe parties entered into a bilateral promise to sell real estate subject to a condition precedent that the buyer obtain administrative authorization to construct a swimming pool, which authorization the buyer later claimed was not fulfilled, leading to a demand for the return of the deposit. The lower court ruled in favor of the buyer, holding that the sellers, as owners at the time of the promise, were responsible for filing the necessary construction declaration, which they failed to do timely, thus causing the condition to lapse. However, the Supreme Court quashed this decision because the appellate court failed to determine whether the buyer, obligated under the condition precedent, had prevented its fulfillment, which, under civil law, would mean the condition is deemed accomplished.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1178 du code civil, article R. 422-3 du code de l'urbanisme, Article 700 du nouveau code de procédure civile; Real Estate Promise Condition Precedent Fulfillment Dispute: The lower court ruled in favor of the buyer, holding that the sellers, as owners at the time of the promise, were responsible for filing the necessary construction declaration, which they failed to do timely, thus causing the condition to lapse. However, the Supreme Court quashed this decision because the appellate court failed to determine whether the buyer, obligated under the condition precedent, had prevented its fulfillment, which, under civil law, would mean the condition is deemed accomplished.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court cited this article as the legal basis for its decision regarding the condition precedent.
This provision was cited in the dispositive to rule on legal fees awarded to the opposing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause la SCP Fraychinaud-Lersy, notaire, venant aux droits de la SCP Grimaud-Pouzol, contre laquelle n'est pas dirigé le moyen du pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1178 du code civil ;
Attendu que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 8 février 2005), que les époux X... ont promis de vendre un immeuble à M. Y... par acte sous seing privé préparé par la SCP Grimaud-Pouzol, notaire, mais auquel l'agence immobilière qui l'avait fait signer avait inséré, à la demande de l'acquéreur, une condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation administrative de construire une piscine ; que M. Y..., après avoir notifié aux époux X... que, par suite de la caducité de la promesse et à défaut de réalisation de la condition suspensive tenant à la piscine, il ne donnait pas suite à celle-ci et demandait la restitution de son dépôt de garantie, les a fait assigner à cette fin ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'article R. 422-3 du code de l'urbanisme énonce qu'une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux ; qu'il ne saurait être contesté qu'à la date de la promesse synallagmatique de vente, les époux X... étaient toujours propriétaires de "l'ensemble immobilier" à vendre et que c'était donc à eux de déposer la déclaration de travaux en mairie et qu'ils en avaient tellement conscience que M. X... s'en était préoccupé, trop tardivement du fait que la promesse synallagmatique était caduque depuis la veille ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si M. Y..., obligé sous une condition suspensive, n'en avait pas empêché l'accomplissement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ; rejette les demandes de M. Y..., de la caisse des dépôts et consignations et de la SCP Fraychinaud-Lersy ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille six.