Nullification of Commercial Lease Following Property Seizure; Notary Liability and Annulment of Damage Assessment.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société générale ;

Attendu que, propriétaire d'un immeuble loué à usage d'hôtel et de restaurant à la société Le Bellevue, selon contrat de bail du 9 janvier 1985, la SCI du Bec des deux eaux (la SCI), débitrice de la Société

générale, a reçu, en mars 1988, de sa créancière, un commandement de saisie immobilière ; que, selon acte dressé par M. X..., notaire, le 30 janvier 1989, la société Le Bellevue, également débitrice de la Société générale, a vendu à la société Hôtel résidence Bellevue la branche hôtelière de son fonds de commerce ; que, prévu dans l'acte de vente, le bail des locaux à usage d'hôtel a été conclu, le même jour, devant le même notaire, entre la société Hôtel résidence Bellevue et la SCI propriétaire des locaux ; que, postérieurement, la Société générale, ayant repris la procédure de saisie immobilière à l'encontre de la SCI, a fait annexer une copie du nouveau bail au cahier des charges, où elle a fait mentionner que ce contrat de bail pourrait être annulé à la demande de tout intéressé, conformément à l'article 684 du code de procédure civile ancien ; que l'adjudicataire de l'immeuble ayant assigné la SCI du Bec des deux eaux, la société Hôtel résidence Bellevue et M.

X... aux fins d'annulation du bail du 30 janvier 1989, la société preneuse a demandé à l'encontre de la SCI, de la société Le Bellevue et de M. X... l'indemnisation du préjudice né de la perte de son fonds de commerce, et le notaire a appelé la Société générale en garantie ; qu'à la suite d'un arrêt, en date du 22 juillet 1993, de la cour d'appel de Poitiers qui avait confirmé le jugement du 27 mai 1991 du tribunal de cette ville ayant prononcé la nullité du bail conclu le 30 janvier 1989, dit que la société Hôtel résidence Bellevue ne pouvait bénéficier du bail originaire souscrit le 9 janvier 1985 par son vendeur, la société Le Bellevue, déclaré le notaire, la SCI et la société Le Bellevue, responsables in solidum du préjudice causé à la société Hôtel résidence Bellevue par la nullité du bail, et, avant dire droit sur l'indemnisation de ce préjudice, ordonné une expertise, tout en condamnant les trois co-responsables à verser une provision de 600 000 francs à la société Hôtel résidence Bellevue, une ordonnance du juge des référés a, notamment, ordonné l'expulsion de cette dernière société au plus tard le 31 décembre 1993 et un jugement du même tribunal, statuant au vu du rapport d'expertise, a évalué à 729 442,47 francs le préjudice subi par la société Hôtel résidence Bellevue à la suite de l'annulation du bail et a condamné in solidum la SCI du Bec des deux eaux, la société Le Bellevue et M.

X... à payer cette somme à la société expulsée, déduction faite de la provision de 600 000 francs précédemment allouée ; qu'après cassation (3e chambre, 22 novembre 1995, pourvoi n° 93-19.427) de l'arrêt, ci-dessus évoqué, "seulement

en ce qu'il avait décidé que la société Hôtel résidence Bellevue ne pouvait bénéficier du bail du 9 janvier 1985 et que M. X... était responsable du préjudice subi par cette société", au motif que les juges du fond n'avaient pas "recherché si, lors de la vente, le transfert du bail de 1985 n'avait pas eu lieu pour une partie de l'immeuble où l'activité de l'acquéreur pourrait être conduite de façon indépendante de celle que le vendeur exercerait dans l'autre partie", la cour d'appel de renvoi a réformé le jugement initial du tribunal de grande instance de Poitiers en ce qu'il avait décidé que la société Hôtel résidence Bellevue ne pouvait bénéficier du bail originaire souscrit le 9 janvier 1985 par la société Le Bellevue, et, en revanche, a confirmé ce jugement en ce qu'il avait déclaré M. X... responsable in solidum avec la SCI du Bec des deux eaux et la société Le Bellevue du préjudice causé à la société preneuse par la nullité du bail souscrit le 30 janvier 1989 ; que cet arrêt a été cassé (1re chambre, 18 juin 2002, pourvoi n° 99-11.854), au motif "qu'en se bornant à affirmer que M. X... était responsable in solidum avec la SCI du Bec des deux eaux et la société Bellevue du préjudice causé à la société Hôtel résidence Bellevue par la nullité du bail souscrit le 30 janvier 1989, sans préciser la nature de ce préjudice ni procéder à son évaluation, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision" ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses trois branches :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 27 mai 1991 en ce qu'il l'avait déclaré responsable in solidum avec la SCI du Bec des deux eaux du préjudice causé à la société Hôtel résidence Bellevue par la nullité du bail souscrit le 30 janvier 1989, alors, selon le moyen :

1 / que le notaire ne saurait être tenu d'indemniser un dommage qui n'est pas la conséquence normale ou prévisible de la faute invoquée ; qu'en l'espèce, il a été définitivement jugé que la cession du fonds de commerce d'hôtellerie instrumentée par M. X..., notaire, le 30 janvier 1989, entre la société Bellevue, cédante, et la société Hôtel résidence Bellevue, cessionnaire, avait emporté au profit de la seconde transfert du bail conclu, le 9 janvier 1985, l'acte étant à cet égard parfaitement efficace ; que l'impossibilité dans laquelle s'est trouvée la société Hôtel résidence Bellevue de se prévaloir d'un bail et l'expulsion dont elle a fait l'objet n'étaient que la conséquence de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Poitiers le 22 juillet 1993, qui avait jugé de façon erronée que la société Hôtel résidence Bellevue ne pouvait se prévaloir de ce bail du 9 janvier 1985, erreur censurée par la Cour de cassation et corrigée par la juridiction de renvoi ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à indemniser la société Hôtel résidence Bellevue des conséquences de cette expulsion bien qu'elle ait résulté de la décision erronée étrangère à la faute du notaire dont l'acte devait, suivant la solution juridique correcte, finalement appliquée, s'avérer efficace, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du code civil ;

2 / que les conséquences du mauvais fonctionnement du service public de la justice et de l'exécution des décisions jurisprudentielles erronées et censurées, ne peuvent être supportées que par l'Etat et ne sauraient être mises à la charge d'un notaire, sans que soit méconnu le principe d'égalité ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire devait répondre des conséquences irrémédiables de l'exécution de l'arrêt du 22 juillet 1993 dès lors qu'elles résulteraient de la situation dommageable créée par le notaire, quand ces conséquences procédaient de l'erreur commise par cet arrêt, erreur censurée par la Cour de cassation et corrigée par la juridiction de renvoi, dont l'officier ministériel ne pouvait être tenu de réparer les conséquences, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du code civil par fausse application, ensemble le principe de l'égalité devant les charges publiques ;

3 / que le recours au juge implique la possibilité de faire exécuter la décision ; qu'en mettant à la charge du notaire les conséquences irrémédiables de l'exécution de l'arrêt du 22 juillet 1993, bien que l'impossibilité de revenir sur les effets de cette exécution ait privé de toute effectivité l'arrêt de cassation qui a censuré cette décision, ainsi que l'arrêt de la Cour de renvoi, et ait caractérisé une violation de l'article 6 1 de la Convention européenne des droits de l'homme dont le notaire ne pouvait répondre, la cour d'appel aurait violé cette disposition ;

Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé qu'il ne pouvait échapper au notaire, tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et à qui, en l'espèce, il appartenait de faire lever un état hypothécaire, que l'immeuble avait fait l'objet d'un commandement aux fins de saisie immobilière et que le contrat de bail, passé devant lui postérieurement au commandement, serait nécessairement annulé si l'adjudicataire ou les créanciers le demandaient, conformément aux dispositions de l'article 684 de l'ancien code de procédure civile, la cour d'appel en a exactement déduit que les voies de droit, qui avaient conduit à l'expulsion de la société Hôtel résidence Bellevue et à la perte de son fonds de commerce, étaient la conséquence de la situation dommageable créée par le notaire, rédacteur de l'acte litigieux, l'inefficacité du contrat de bail, imputable à sa négligence, ayant fondé l'action en annulation et ainsi concouru à la réalisation de l'entier dommage, indépendamment d'éventuelles autres fautes qui ont pu empêché de l'éviter ; qu'ensuite, il ne ressort pas des pièces de la procédure que M. X... ait invoqué pour s'exonérer de sa responsabilité, celle de l'Etat en raison du mauvais fonctionnement du service public de la justice ni la violation de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme en raison de l'ineffectivité de l'arrêt qui avait cassé la décision du 22 juillet 1993, la mise à sa charge des conséquences dommageables de l'annulation du contrat de bail découlant, au demeurant, de la reconnaissance de sa responsabilité en raison de sa propre faute ; que le moyen, mal fondé en sa première branche, est irrecevable en ses deux dernières, comme nouveau et mélangé de fait ;

Et sur le premier moyen du pourvoi provoqué, pris en ses trois branches :

Attendu qu'aucun des griefs de ce moyen, développé par Mme Y..., en qualité de liquidatrice de la société Le Bellevue, laquelle n'était pas représentée devant la cour d'appel et a vu sa responsabilité retenue, en tant que cédante du fonds de commerce, au titre de son obligation de garantie, ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le second moyen du pourvoi principal et du pourvoi provoqué, qui sont identiques :

Vu l'article 625, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que, selon ce texte, la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;

Attendu que pour évaluer le préjudice subi par la société Hôtel résidence Bellevue, l'arrêt retient que le jugement du 19 septembre 1994 a fixé, de manière définitive, cette évaluation et que cette décision a même été exécutée par l'assureur du notaire, les Mutuelles du Mans Assurances ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que le jugement sur lequel elle s'est fondée, qui était la suite de l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers ayant confirmé le jugement mixte du tribunal de cette ville, se trouvait annulé en conséquence de la cassation de cet arrêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté que, par jugement en date du 19 septembre 1994, le tribunal de grande instance de Poitiers avait fixé l'évaluation du préjudice subi par la société Hôtel résidence Bellevue, l'arrêt rendu le 25 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges, autrement composée ;

Condamne Mme Z..., ès qualités et la SCI du Bec des deux eaux aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Hôtel résidence Bellevue ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille six.