Property Owners' Association v. Builders (Fissures in Structural Elements)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute following the 1970s construction of apartment buildings, property owners' associations sued the builders for various defects, including fissures in load-bearing walls, ceilings, and joints, following initial judgments confirming liability and ordering repairs. The appellate court deemed certain claims inadmissible because the defects, though potentially covered by statutory guarantees, did not reach the severity threshold of Article 1792 or justify a general contract liability claim, treating purely aesthetic issues differently. The Supreme Court partially quashed this decision, reasoning that when defects affect structural elements but do not compromise the building's solidity or habitability, the builders' liability can still be sought based on proven fault under general contract law (Article 1147), and consequently referred the case back to the appellate court for reassessment on those specific fissure claims.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1147 du Code civil, article 1792 du Code civil, Article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Owners' Association v. Builders (Fissures in Structural Elements): The appellate court deemed certain claims inadmissible because the defects, though potentially covered by statutory guarantees, did not reach the severity threshold of Article 1792 or justify a general contract liability claim, treating purely aesthetic issues differently. The Supreme Court partially quashed this decision, reasoning that when defects affect structural elements but do not compromise the building's solidity or habitability, the builders' liability can still be sought based on proven fault under general contract law (Article 1147), and consequently referred the case back to the appellate court for reassessment on those specific fissure claims.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the reasoning leading to the partial cassation regarding the liability of the builders for certain damages.
This article was cited in the dispositive regarding the rejection of claims for costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2004), qu'en 1975, la société Marseillaise d'habitation a, en vue de les vendre par lot, fait construire des immeubles sous la maîtrise d'oeuvre de MM. X... et Yves Y..., Z... et A..., architectes, les travaux étant confiés à la société Sogea Sud Est construction, venant aux droits de la Société générale entreprise ; qu'après réceptions provisoires, intervenues sans réserves entre le 18 octobre 1976 et le 26 avril 1977, les syndicats des copropriétaires des immeubles Le Venture, Le Gardanon et le Malagacha (les syndicats), invoquant des désordres, ont assigné les constructeurs en réparation ; qu'un jugement rendu en 1987 et confirmé par arrêt
en 1995 a retenu la responsabilité des constructeurs, les a condamnés, avec exécution provisoire, à effectuer les travaux de réfection et a ordonné une expertise complémentaire confiée à M. Cerede qui a déposé son rapport le 10 mai 1992 ; que les syndicats ont alors formé de nouvelles demandes ;
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Vu l'article 1147 du Code civil ;
Attendu que pour déclarer irrecevable l'action des syndicats concernant les fissures sur murs porteurs liées au procédé de mise en oeuvre ou à un faible tassement des immeubles, et concernant les défaillances des joints verticaux et des "joints plinthe", l'arrêt retient que la réalité d'une atteinte à l'étanchéité n'est objectivée par aucun élément, que dès lors il n'est pas justifié d'un degré de gravité au sens de l'article 1792 du Code civil, et que les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'au cas où les vices affectent des éléments du gros oeuvre, mais sans compromettre la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à sa destination, la responsabilité des constructeurs peut être recherchée sur le fondement d'une faute prouvée à l'encontre de ces derniers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 1147 du Code civil ;
Attendu que pour déclarer irrecevable l'action des syndicats concernant les fissures affectant les plafonds et cloisons liées au procédé de mise en oeuvre des murs porteurs ou à un faible tassement de l'assise des bâtiments et les fissures en plafond parallèles aux murs porteurs des immeubles imputables à un défaut initial des coffrages de plancher, l'arrêt retient qu'elles ne sont qu'inesthétiques, que dès lors il n'est pas justifié d'un degré de gravité au sens de l'article 1792 du Code civil, et que les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'au cas où les vices affectent des éléments du gros oeuvre, mais sans compromettre la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à sa destination, la responsabilité des constructeurs peut être recherchée sur le fondement d'une faute prouvée à l'encontre de ces derniers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare la demande des syndicats irrecevable concernant les fissures sur murs porteurs, les fissures en plafonds et cloisons, et les fissures régulières en plafond parallèles aux murs porteurs, l'arrêt rendu le 4 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Sogea Sud Est construction, les consorts A..., M. Y... et M. Z..., ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille six.