Tenants' Right of First Refusal Conditional on Valid Notice of Sale Termination

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 février 2005), que Mme X... a assigné Mme Y... aux fins de faire juger que la promesse de vente, conclue entre elles et portant sur des lots de copropriété appartenant à cette dernière, valait vente à son profit ; que les époux Z..., anciens preneurs à bail de ces lots à usage d'habitation, sont volontairement intervenus en cause d'appel à l'effet de faire constater qu'ils entendaient se prévaloir des droits que leur confère l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et obtenir la nullité de la promesse de vente ;

Attendu que les époux Z... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à voir annuler la vente à Mme X... alors, selon le moyen :

1 / que, dans l'hypothèse où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans le congé délivré au preneur, il résulte de l'article 15-II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 que le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; qu'en retenant que M. et Mme Z... n'établissaient pas que la vente aurait été consentie à Mme X... à un prix inférieur à celui fixé dans le congé pour vente dont ils ne rapportaient pas la preuve de la notification, en versant aux débats des lettres simples n'ayant pas date certaine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le bailleur n'établissait pas avoir effectué la notification d'un congé pour vendre, ce qui laissait incertain le montant du prix dans l'offre de vente faite aux époux Z... ; qu'ainsi elle a violé la disposition précitée, ensemble l'article 1315 du code civil ;

2 / qu'il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur d'un local à usage d'habitation doit donner congé pour vendre au preneur, peu important qu'il ait acquis en cours de bail, un appartement en vue de son habitation personnelle ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé la disposition précitée ;

3 / qu'il résulte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire bénéficie du droit de préemption subsidiaire, même s'il a libéré les lieux ; qu'en retenant que M. et Mme Z... avaient quitté les lieux après le 15 septembre 1997, la cour d'appel a violé la disposition précitée ;

4 / que la délivrance au locataire, six mois avant l'expiration du bail, d'un congé pour vendre indiquant le prix et les conditions de la vente projetée et, le cas échéant, la notification des conditions ou du prix plus avantageux consenti par la propriétaire à l'acquéreur, s'imposent à peine de nullité de la vente ; qu'en refusant en l'espèce d'annuler la vente consentie par Mme Y... à Mme X... le 30 juillet 1997, tout en constatant que les époux Z... occupaient les lieux à cette date en tant que locataires et qu'ils n'auraient reçu ni congé pour vendre valable, ni notification du prix plus favorable consenti à Mme X..., et au motif inopérant qu'ils avaient préalablement acquis un autre appartement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant énoncé, à bon droit, que le droit de préemption subsidiaire du locataire tel que prévu par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'exercer que pour autant qu'un congé pour vendre a été adressé au locataire par le vendeur pour mettre un terme au bail en vue de la vente, la cour d'appel, qui a constaté que Mme Y... était dans l'impossibilité d'établir qu'elle avait bien adressé un congé pour vendre à ses locataires dans le délai de six mois au moins avant la date de fin du bail, a, par ces seuls motifs et sans inverser la charge de la preuve, exactement retenu qu'à défaut de démonstration de ce que le bail aurait pris fin sur la délivrance d'un congé pour vendre, les époux Z... étaient mal fondés à prétendre que les conditions de la vente à Mme X... auraient dû leur être notifiées et à conclure à la nullité de la vente intervenue sans cette notification ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, les époux Z... et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille six.