Condominium Owners' Challenge to Collection and Procedural Fees
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners of condominium units contested charges assessed against them, specifically collection and procedural fees, which the lower court allowed based on the owners' admission to late payment of dues and a finding that a 1982 revised apportionment of charges, though not proven as properly published, was more favorable to them than the original 1980 division. The Court of Cassation upheld the lower court's finding regarding the more favorable apportionment, finding no contradiction or inversion of the burden of proof concerning the revised charge allocation, but it partially overturned the decision concerning the collection fees, ruling that under the applicable law, only necessary expenses incurred by the association from the formal notice onwards are chargeable to the defaulting owner, and the lower court erred by imputing all collection costs merely because payments were generally late.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1315 du code civil, Article 10-1, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Condominium Owners' Challenge to Collection and Procedural Fees: The Court of Cassation upheld the lower court's finding regarding the more favorable apportionment, finding no contradiction or inversion of the burden of proof concerning the revised charge allocation, but it partially overturned the decision concerning the collection fees, ruling that under the applicable law, only necessary expenses incurred by the association from the formal notice onwards are chargeable to the defaulting owner, and the lower court erred by imputing all collection costs merely because payments were generally late.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was used as the legal basis to overturn the part of the lower court's decision that held the spouses liable for collection fees starting from the reminder letter.
This provision was cited in the dispositive to order the defendant (syndicat) to pay a sum to the plaintiffs (époux X...) for procedural costs.
Although not a formal article number, the final order explicitly rules on costs ('aux dépens'), which mandates inclusion under the cost rule.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 1er juin 2004), que par acte du 22 décembre 1999, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses à Beauvais a assigné les époux X..., propriétaires de lots, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété ;
que les époux X... ont contesté la mise à leur charge des frais de relance et de procédure pour un montant de 682,25 euros en 1998 et de 641,92 euros en 1999 ;
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat, alors, selon le moyen :
1 / qu'en déclarant applicable la nouvelle répartition des charges approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 1982, motif pris de ce que les époux X... ne rapportaient pas la preuve de ce que cette modification ne leur serait pas opposable, quand c'était au syndicat des copropriétaires qu'il incombait de prouver que cette nouvelle répartition était opposable aux époux X... et donc à établir qu'elle avait régulièrement fait l'objet d'une publication au bureau des hypothèques, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
2 / qu'en déclarant que la modification intervenue le 27 mai 1982 était plus favorable aux époux X... que l'état descriptif de division initial, quand il résultait par ailleurs des propres énonciations de l'arrêt que les tantièmes afférents aux lots dont les époux X... sont propriétaires figurent dans le règlement de copropriété initial pour 396/10.000 èmes et que, depuis la modification du 27 mai 1982, la répartition se fait sur la base de 528/13.400 èmes, la cour d'appel s'est contredite, violant ainsi l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant exactement constaté que l'écart de pourcentage entre les tantièmes affectés à leurs lots par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 1982 et ceux fixés par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis le 22 juillet 1980 était plus favorable aux époux X..., la cour d'appel, qui a relevé que ceux-ci ne justifiaient pas de la date à laquelle ils avaient acquis leurs lots, les a condamnés à bon droit, sans se contredire ni inverser la charge de la preuve, à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 10-1, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux X... l'arrêt retient qu'ils ne démontraient pas en quoi telle ou telle relance n'aurait pas été justifiée alors qu'ils reconnaissaient par ailleurs régler les appels de fonds avec retard ;
Qu'en statuant ainsi, alors que seuls leur sont imputables les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 682,25 euros et 641,92 euros comprises dans celle de 3 836,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 1999, l'arrêt rendu le 1er juin 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d' Amiens autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses à Beauvais aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses à Beauvais à payer aux époux X... la somme de 350 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses à Beauvais ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille six.