Property Owners v. Selling Company and Insurer: Latent Defects, Fraudulent Concealment, and Insurance Warranty Obligation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause Mme X... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 janvier 2005), que les consorts Y... et Mme X..., propriétaires de lots de copropriété que la Société immobilière Sarrette (la SNC Sarrette) leur avait vendus après rénovation, l'ont assignée en nullité pour dol et vices cachés ; que la SNC Sarrette a appelé en garantie la société Générale accident, aux droits de laquelle se trouve la société Gan Eurocourtage IARD (la société Gan Eurocourtage) ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Gan Eurocourtage fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en garantie alors, selon le moyen, qu'en se bornant à vérifier que la fragilité de l'immeuble était résorbée au moment de la vente, sans rechercher, ainsi pourtant qu'elle y était invitée par la société Gan Eurocourtage dans ses conclusions, si la SNC Sarrette n'aurait pas dû informer ses acquéreurs des problèmes subis antérieurement par l'immeuble vendu, et qui avaient créé une fragilité de l'immeuble à l'origine des vices ayant conduit à l'annulation de la vente, ce défaut d'information constituant une réticence dolosive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il ne pouvait être déduit de ce que la SNC Sarrette était en possession d'un rapport d'expertise qu'elle connaissait la fragilité ou le mauvais état des structures de l'immeuble et qu'elle pouvait donc penser que les problèmes étaient réglés d'autant que tous les professionnels qui étaient ensuite intervenus ne l'avaient jamais alertée sur une éventuelle fragilité du bâtiment, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et qui a jugé que la preuve que la SNC avait dissimulé la fragilité des structures du bâtiment à ses acquéreurs et qu'elle avait commis des réticences dolosives n'était pas rapportée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1134, 1er alinéa, du code civil ;

Attendu que pour accueillir la demande en garantie, l'arrêt retient que le préjudice des consorts Y... sera calculé sur les mêmes bases que celles fixées par le tribunal et que celles de calcul du préjudice de Mme X..., qui ont été exactement appréciées par les premiers juges, seront donc reprises ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût du remboursement des immeubles livrés n'était pas exclu de la garantie alors que ses calculs faisaient ressortir le prix dans le détail de l'indemnité allouée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Gan Eurocourtage IARD à garantir la SNC Sarrette, l'arrêt rendu le 5 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SNC Sarrette, les consorts Y... et Mme X..., ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SNC Sarrette, les consorts Y... et Mme X..., ensemble, à payer à la société Gan Eurocourtage IARD la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... et de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille six.