Donataries v. Tax Authority: Bare Ownership Valuation and Property Tax Deduction

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X..., propriétaire de la moitié indivise d'un immeuble, a fait donation à ses trois enfants (les donataires) de la nue-propriété des trois huitième de ce bien pour y réunir l'usufruit à son décès et à celui de son époux ; que les biens transmis ont été déclarés pour une valeur de 9 900 000 francs ; que le 19 novembre 1992, les donataires ont reçu une notification de redressement portant la valeur ainsi déclarée à 20 970 000 francs, ramenée à 17 100 000 francs après avis de la commission départementale de conciliation ; qu'après mise en recouvrement du rappel correspondant et rejet par l'administration de la réclamation des donataires, ces derniers ont assigné le directeur des services fiscaux de Paris-Ouest devant le tribunal en remboursement des droits litigieux ; que leur demande a été rejetée par la cour d'appel ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les donataires font grief à l'arrêt d'avoir fixé comme il a fait la valeur de la nue-propriété de l'immeuble ayant fait l'objet de la donation, alors, selon le moyen, que la valeur vénale réelle de droits immobiliers indivis, qui est spécifique et qui diffère de la seule fraction de la valeur vénale de l'immeuble en pleine propriété, doit, par principe, être évaluée par comparaison avec des éléments tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires ; que pour évaluer les parts d'indivision de l'immeuble litigieux, l'expert, dont l'estimation a été retenue par les juges du fond, a appliqué sans aucune justification un abattement de 20 % par rapport à la valeur de l'immeuble en pleine propriété ; qu'en procédant ainsi, sans se livrer à aucune comparaison avec des cessions de droits immobiliers indivis intrinsèquement similaires, et sans même dire en quoi de telles comparaisons n'étaient pas possibles en l'espèce, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 758 du code général des impôts et 1315 du code civil ;

Mais attendu que, dans leurs conclusions d'appel, les donataires ont prétendu que l'évaluation par capitalisation de l'immeuble était la seule méthode applicable en l'espèce, de sorte qu'ils ne sont pas recevables à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à leurs propres écritures ; que le moyen est irrecevable ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les donataires font grief à l'arrêt d'avoir jugé que les intérêts de retard étaient dus en application de l'article 1727 du code général des impôts, alors, selon le moyen, que dans l'esprit du législateur de la loi du 8 juillet 1987 instituant un intérêt de retard en matière fiscale, le préjudice financier subi par le Trésor du fait du retard du débiteur dans le paiement de sa dette avoisinait le montant de l'intérêt légal ; qu'en appliquant à la lettre le taux de l'intérêt de retard fixé à 0,75 % par mois, soit 9 % l'an, sans prendre en compte la distorsion existant entre ce taux et celui de l'intérêt légal, la cour d'appel a violé le sens de l'article 1727 du code général des impôts ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que l'intérêt de retard prévu par l'article 1727 du code général des impôts n'a pas le caractère d'une sanction et a pour objet de compenser le préjudice financier subi par le Trésor public du fait du retard du débiteur dans le paiement de sa dette, l'arrêt en a, à bon droit, déduit qu'il ne pouvait être limité au taux de l'intérêt légal ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 761 du code général des impôts ;

Attendu que, pour fixer la valeur des droits indivis immobiliers ayant fait l'objet de la donation en nue-propriété, l'arrêt retient que ne devait pas être prise en considération la taxe foncière ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, lors de l'évaluation de l'immeuble en pleine propriété ayant, sur l'acceptation des contribuables, servi de base de calcul des droits indivis et en nue- propriété correspondants, devait être déduite la taxe foncière des revenus bruts immobiliers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le directeur des services fiscaux de Paris Ouest aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille sept.