Property Transfer Tax Exemption Denial Upheld Due to Unmet Construction Obligation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 29 juin 2004), que la société Tahiti Beach (la société) ayant acquis en septembre 1993 un terrain à bâtir sur la commune de Ramatuelle, a demandé à bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement, prévue à l'article 1594 OG du code général des impôts en s'engageant à bâtir dans un délai de quatre ans ; que la société n'ayant pas tenu cet engagement dans le délai légal, l'administration a émis le 27 juin 2000, un avis de mise en recouvrement ; que la société a contesté le bien-fondé des impositions supplémentaires mises à sa charge en faisant valoir que l'administration avait commis une faute en ne sollicitant pas la production du certificat d'urbanisme constatant la constructibilité du terrain et en invoquant la force majeure ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en décharge des rappels de droits d'enregistrement et des pénalités, alors, selon le moyen :

1 ) que l'exonération des droits de mutation est subordonnée à la condition que soit produit un certificat d'urbanisme déclarant le terrain constructible ; qu'en jugeant néanmoins que le défaut de production de ce certificat était indifférent, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1594 OG du code général des impôts ;

2 ) que commet une faute de nature à engager sa responsabilité l'administration qui s'abstient d'exiger la production des éléments nécessaires pour l'octroi d'une exonération, manquant ainsi à son obligation de prudence dans la vérification des conditions d'octroi d'une exonération et engage sa responsabilité ; qu'ainsi, l'administration a l'obligation d'exiger de celui qui entend bénéficier de l'exonération des droits de mutation prévue à l'article 1594 OG du code général des impôts, la production d'un certificat d'urbanisme dès lors que ladite exonération est subordonnée à la condition que soit produit un certificat d'urbanisme déclarant le terrain constructible ; qu'en retenant que la condition de production d'un certificat d'urbanisme déclarant le terrain constructible ne saurait constituer une faute de l'administration si elle ne l'exige pas, la cour d'appel a violé les articles 1594 OG du code général des impôts et 1382 du code civil ;

Mais attendu que l'article 1594 du code général des impôts réduit la taxation de certaines mutations ou les exonère sous certaines conditions mises à la charge du contribuable qui entend bénéficier de ces dispositions ; qu'il s'ensuit que la SCI ne peut tirer prétexte de ce que l'administration fiscale ait interprété ces dernières dans un sens favorable au contribuable, en le dispensant de l'une de ces conditions, pour prétendre s'affranchir des conséquences fiscales résultant de l'inexécution, par son fait, des autres conditions restées à sa charge ;

qu'ainsi, la cour d'appel a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen :

Attendu que la société fait le même grief à l'arrêt, alors selon le moyen, que pour être constitutif de force majeure, l'événement ayant empêché la construction doit être imprévisible et irrésistible à la date d'acquisition des terrains ; qu'en se bornant à affirmer que la société Tahiti Beach ne justifiait pas que sa compagnie d'assurance l'avait dédommagé, qu'elle ne démontrait pas la perte financière entraînée par le sinistre et que la catastrophe naturelle de 1993 n'était pas ipso facto un cas de force majeure, sans rechercher si le phénomène présentait en lui-même les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité empêchant la construction de façon absolue et définitive dans le délai de quatre ans, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser les éléments constitutifs de la force majeure et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1594 OG du code général des impôts et 1148 du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la société ne démontre pas que le sinistre naturel de 1993 l'aurait contrainte à attendre le 1er mars 1996 pour déposer la première demande de permis de construire ; que la dernière demande date du 28 février 1997 soit plus de deux ans après le sinistre invoqué ; que les refus de permis de construire ne font état d'aucune cause définitive d'inconstructibilité ; qu'aucune des trois demandes de permis de construire ne concernait le parking, projet principal dont se prévaut pourtant la société et que le dépôt des demandes et, le cas échéant, les modifications à apporter à ses projets en l'état des refus motivés de permis de construire constituent un ensemble d'éléments à la discrétion du contribuable et ne sont pas des causes extérieures à sa volonté au regard de l'appréciation de la force majeure et qu'enfin, la société n'a jamais sollicité une prorogation du délai pour construire ; qu'en l'état de ces motifs dont ils résultait que la société ne rapportait pas la preuve que le défaut de construction dans le délai légal résultait du sinistre de 1993, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Tahiti Beach aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Tahiti Beach à payer à la direction générale des impôts la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille six.