Acquirer's Suit Against Notary and Agency Over Unsecured Sewage Servitude Fails Due to Prior Knowledge of Risk

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les deux moyens réunis, tels qu'énoncés au mémoire en demande et reproduits en annexe :

Attendu que suivant acte reçu le 20 juin 1991 par M. X..., notaire associé de la société civile professionnelle Gibellin - Alarçon - Schoepff - Gibellin, M. Y... a acquis de la société civile immobilière Villefranche Panorama (la SCI), un terrain de 1527 m moyennant le prix de 3 800 000 francs ; que la vente est intervenue avec le concours, notamment, de l'agence immobilière IMMO GTI pour le compte de l'acquéreur ; qu'à l'acte de vente étaient annexés le permis de construire délivré le 19 avril 1990, accordé pour une surface hors-oeuvre de 205m et visant le plan d'occupation des sols approuvé le 26 septembre 1985, le certificat d'urbanisme délivré le 23 mai 1991, mentionnant une surface hors oeuvre constructible de 458 m et subordonnant la délivrance du certificat au raccordement effectif de l'unité foncière au réseau d'assainissement, de sorte que, lors du dépôt d'un permis de construire, un acte notarié relatif à la servitude de passage sur le terrain voisin nécessaire à ce raccordement serait exigé ; que M. Y... a obtenu le transfert du permis de construire le 28 janvier 1992 ; que les démarches entreprises par lui pour se faire accorder ultérieurement ladite servitude n'ayant pu aboutir, il n'a pu se faire délivrer le permis de construire la surface projetée, soit 458 m ; qu'il a assigné le notaire rédacteur de l'acte ainsi que la société IMMO GTI afin d'obtenir réparation du préjudice qui aurait

résulté pour lui de la différence entre les sommes exposées pour l'acquisition du bien et la valeur actuelle de celui-ci et du coût du redressement fiscal subi du fait de l'impossibilité de réaliser la construction dans le délai de quatre ans de la vente ; que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 novembre 2003) a rejeté ses demandes ;

Attendu que l'arrêt relève que, avant la signature de l'acte de vente, M. Y... avait, le 21 mai 1991 adressé au notaire une lettre faisant référence à leurs entretiens en son étude, par laquelle il le priait de noter que l'immeuble voisin, situé à l'ouest, disposait d'une voie d'accès qui devait, certainement, faire l'objet d'une servitude consentie par le même propriétaire, que le raccordement devant traverser cette voie, il convenait de vérifier si cet immeuble avait bénéficié d'un droit de passage ou de l'acquisition d'une servitude et que, de fait, une autorisation de sa part était indispensable et devait figurer à l'acte ; que l'arrêt relève ensuite que le certificat d'urbanisme du 23 mai 1991 qui avait été annexé à l'acte de vente, s'il précisait que la SHON susceptible d'être édifiée était de 458 m , indiquait également que lors d'un dépôt de permis de construire, un acte notarié relatif à la servitude de passage nécessaire au raccordement serait exigé et, relève enfin que par lettre du 22 janvier 1993, M. Y... avait demandé une prorogation du permis de construire pour une année en indiquant que le raccordement à l'égoût en aval de son terrain nécessitait un accord de la SCI San Marino, qui, il l'espérait, devrait "se décanter" dans les prochains mois ; que la cour a ainsi souverainement retenu que M. Y..., qui accordait une importance toute particulière à ce certificat d'urbanisme, n'avait pu manquer d'en prendre connaissance et qu'il lui avait été nécessairement lu avant la signature de l'acte de vente auquel il était annexé, n'ignorait rien de la nécessité de cette servitude, ni des risques que la situation lui faisait courir et qu'il était tout à fait conscient qu'un accord serait long à négocier ; que les griefs des deux moyens ne peuvent être accueillis ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la SCP Gibellin-Alarcon-Schoepff-Gibellin ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille cinq.