Buyer v. Sellers and Notary Regarding Partial Eviction and Indemnification

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP James de son désistement partiel au profit de Mme X... ;

Attendu que, par acte authentique instrumenté par la SCP James, notaire, la SCI Fontchaude a acquis des époux Y... un domaine décrit comme étant d'un seul tenant mais dont une parcelle a été revendiquée par Mme X... ; qu'elle a assigné les époux Y..., la SCP James et Mme X... aux fins de se voir reconnaître légitime propriétaire de ladite parcelle, de faire juger que le bail emphytéotique consenti par cette dernière au profit d'un tiers constituait une éviction, et d'obtenir la condamnation des vendeurs et de la SCP notariale à réparer son préjudice ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches, du pourvoi provoqué des consorts Y..., qui est préalable :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Fontchaude de son action en revendication de la parcelle litigieuse, propriété de Mme X..., et, en conséquence, de les avoir dit garants de l'éviction subie par la SCI, alors que, selon le moyen :

1 / les ajouts manuscrits ou ratures de l'acte de vente, notamment quant à la désignation du bien vendu, qui a été invoqué par Mme X... pour revendiquer la propriété de la parcelle, n'ont pas été paraphés par les signataires de l'acte ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel aurait dénaturé l'acte de vente et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;

2 / en se fondant sur les mentions cadastrales de ce même acte de vente, dont les époux Y... invoquaient le caractère erroné, sans rechercher si les éléments de preuve fournis par eux ne rendaient pas vraisemblable l'inexactitude de ces mentions cadastrales sur lesquelles se fondait Mme X..., la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 545 du Code civil ;

Mais attendu que, d'abord, il ne résulte pas de la procédure que l'acte présenté à la Cour de cassation soit celui qui a été soumis aux juges du second degré ; qu'ensuite, sous couvert d'un grief infondé de manque de base légale, la seconde branche ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine par les juges du fond de la valeur et de la portée des éléments de preuve relatifs aux références cadastrales discutées par les parties ; que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé en sa seconde ;

Mais, sur le premier moyen, pris en ses deux branches, et le second moyen, réunis, du pourvoi principal de la SCP James :

Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 1637 du même Code ;

Attendu que, pour déclarer la SCP James tenue de réparer le préjudice subi par la SCI Fontchaude, in solidum avec les époux Y... et de relever et garantir ceux-ci de toutes les condamnations qui pourront être prononcées contre eux sur la demande de ladite SCI, l'arrêt, après avoir énoncé que le préjudice dont cette dernière demande réparation est constitué par la perte de la superficie de la parcelle litigieuse et la moins-value résultant de ce que sa propriété est séparée en deux tènements distincts par cette parcelle dont elle n'est pas propriétaire, retient que la faute du notaire, tant à l'égard de l'acheteur que des vendeurs, est en relation directe avec le préjudice résultant de l'éviction partielle et a contribué indissociablement à la réalisation du dommage subi par la SCI Fontchaude, et fonde l'appel en garantie des vendeurs auxquels ne peut être opposé un enrichissement sans cause ;

Attendu, cependant, que le remboursement à l'acquéreur de la valeur de la partie dont il se trouve évincé, prévu par l'article 1637 du Code civil en cas d'éviction partielle du fonds vendu, ne constitue pas, par lui-même, un préjudice indemnisable, le notaire fautif pouvant seulement, en cas d'insolvabilité du vendeur, être tenu de garantir la restitution du trop payé ; que ce remboursement ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu ni à réparation ni à garantie au profit de son débiteur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans relever l'impossibilité des époux Y... de procéder au remboursement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, la cassation encourue n'impliquant pas qu'il soit statué à nouveau sur le fond tranché par l'arrêt déféré ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement et sans renvoi, mais seulement en ce qu'il a déclaré la SCP James tenue de rembourser in solidum avec les époux Y... la valeur de la parcelle dont la SCI Fontchaude se trouve évincée, et de relever et garantir les époux Y... de ce remboursement à ladite SCI, l'arrêt rendu le 23 mai 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, déboute les consorts Y... de leur demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille cinq.