Owners Sue Notary Over Denied Tax Exemption for Misrepresented Principal Residence Sales

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :

Attendu que les époux X..., propriétaires d'un ensemble immobilier, ont procédé, en vue de sa vente, à sa division en plusieurs éléments comportant une maison, un appartement, un pavillon, un garage et un terrain ; que M. Y..., notaire avec lequel ils avaient été mis en relation par l'agence Promocim à laquelle ils avaient donné mandat de vendre, a, le 20 septembre 1996, établi un règlement de copropriété ; que, par acte du même jour, les époux X... ont vendu le pavillon ; que, par deux actes du 15 octobre 1996, ils ont vendu la maison et l'appartement ; que dans ces trois actes, les vendeurs déclaraient occuper le bien vendu depuis son achèvement ou son acquisition, à titre de résidence principale ; que, le 2 juin 1999, l'administration fiscale leur a notifié un redressement à hauteur de la somme de 205 762 francs, majorée des intérêts de retard, portant le montant exigible à la somme de 411 524 francs ; que ce redressement concernait les plus-values réalisées lors de la vente du pavillon et de l'appartement qui ne bénéficiaient pas de l'exonération afférente à la résidence principale ; que M. X... a assigné le notaire et la Promocim en responsabilité leur réclamant le paiement du montant de la somme due à l'administration fiscale ; que Mme X... est intervenue volontairement à l'instance ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 22 mai 2003) a rejeté leurs prétentions ;

Attendu que l'arrêt constate que les époux X... ne pouvaient reprocher au notaire de les avoir induit en erreur sur le régime d'imposition applicables aux biens vendus alors que leur décision de vendre en plusieurs lots était antérieur à l'intervention de celui-ci et que les clauses insérées aux trois actes de vente indiquaient que le vendeur reconnaissait avoir été informé par le notaire des dispositions relatives à l'imposition des plus values, que la présente vente était soumise à l'imposition des plus-values propres aux ventes d'immeubles effectuées depuis plus de deux ans et moins de vingt deux ans après leur acquisition ou leur construction, le tout, sauf les cas d'exonération prévus par la loi ;

que l'arrêt relève encore que le vendeur déclarait que son domicile était celui indiqué en tête des présentes et dépendait du service des impôts du Raincy, que le bien vendu lui appartenait pour une valeur de 1 100 000 francs, que ce bien était présentement occupé par lui depuis son acquisition ou son achèvement à titre de résidence principale, qu'il avait l'intention de demander à l'inspecteur des impôts dont il dépendait le bénéfice d'une exonération prévue par la loi et qu'à ce sujet, il reconnaissait que le notaire l'avait informé du fait que toutes les justifications devront être fournies audit inspecteur qui avait seul les éléments et les moyens de contrôle pour admettre l'exonération ; que la cour d'appel qui, sans avoir a procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a exactement énoncé que le notaire n'était pas tenu de vérifier les déclarations des vendeurs quant à l'occupation par eux des biens vendus à titre de résidence principale, a pu déduire de ses constatations et énonciations que le notaire n'avait pas commis de manquement à ses obligations d'information et de conseil ; que, dès lors, qu'il résulte en outre de ces constatations que le vendeur avait déclaré qu'il avait l'intention de demander à l'inspecteur des impôts le bénéfice d'une exonération et reconnaissait avoir été informé qu'il devait fournir toutes justifications à cet inspecteur qui avait seul les éléments et le moyens de contrôle pour admettre l'exonération, la cour d'appel a écarté tout manquement du notaire qui serait en relation de causalité avec le préjudice allégué par le vendeur résultant des pénalités de retard mises à sa charge ; que non fondé en ses trois premières branches, le moyen est inopérant en sa quatrième ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille cinq.