Purchaser v. Notary Firm: Duty to Advise on Co-Ownership Regulation Changes

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 12 du nouveau Code de procédure civile, ensemble les articles 1353 et 1356 du Code civil ;

Attendu que, selon acte du 13 avril 1987, Mme X..., promoteur immobilier, a acquis un ensemble immobilier dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été établis par acte du 10 décembre 1987 reçu par M. Y..., notaire associé de la société civile professionnelle Y..., Quilton, Parnandeau et Castel (la SCP notariale) ;

que ce règlement prévoyait, outre les modalités de répartition des charges, que le promoteur s'obligeait à céder au syndicat des copropriétaires un certain nombre de lots destinés à créer la loge du gardien ; que cette cession a été réalisée par acte authentique du 16 décembre 1987 ; que, par acte du 31 août 1988 reçu par M. Y..., M. Z... a acquis un appartement avec cave et parking dans cette copropriété ; que l'acquéreur a eu communication d'une copie du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division ainsi que d'un projet de modification du règlement de copropriété et d'une annexe intitulée "dispositions transitoires" qui modifiaient temporairement la répartition des charges de copropriété pour mettre à la charge des copropriétaires celles afférentes aux lots restant à commercialiser ; que le même jour, M. Z... a donné procuration à l'effet de signer l'acte de résolution amiable de la vente des lots destinés à servir de loge de gardien et de modifier le règlement de copropriété en retirant des parties communes les lots correspondants pour le replacer dans les parties privatives et en modifiant en conséquence la répartition des charges communes générales et particulières initialement prévues au règlement de copropriété ; qu'il a été procédé à la résolution de la vente par acte reçu le 15 décembre 1988 par M. Y... et les "dispositions transitoires" ont été annexées au règlement de copropriété modifié ; que M. Z..., qui, en 1992, avait déposé contre Mme X... une plainte avec constitution de partie civile laquelle a été clôturée par un non lieu en 1995, a, en 1998, assigné la SCP notariale sur le fondement d'un manquement à son devoir de conseil, en réparation du préjudice qu'il prétendait avoir subi du fait de l'exonération des charges de la copropriété au détriment des copropriétaires résultant des "dispositions transitoires" du règlement de copropriété ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt attaqué retient que l'attestation litigieuse établie par M. Z... datée du 1er février 1991, dont l'authenticité ne soulevait aucune discussion était justement qualifiée d'aveu judiciaire par son auteur même, que cet aveu répondait aux moyens de M. Z... qui ne pouvait utilement invoquer l'article 1356 du Code civil et l'erreur qui affecterait cette attestation dès lors que, si le jugement ne pouvait être approuvé en ce qu'il avait estimé qu'aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 n'était d'ordre public, l'erreur de droit qui procéderait de la violation par le promoteur immobilier ou le notaire de cette loi en ses articles sus-indiqués, ne pouvait constituer un cas de révocation de l'aveu, conformément à l'article 1356, pris en son dernier alinéa ; que l'arrêt retient encore que l'erreur de fait invoquée, tirée de ce que le projet modificatif et plus encore l'annexe n'existaient pas au 31 août 1988, n'était pas établie en dépit de la procédure d'information ouverte sur plainte de M. Z..., cette allégation se heurtant d'autre part aux termes formels, circonstanciés et minutieux de l'attestation, de sorte que les manquements allégués ne peuvent être considérés comme établis, quand M. Z... a manifesté son consentement par un tel aveu judiciaire ;

Qu'en se considérant ainsi liée par la qualification d'aveu judiciaire et en statuant comme elle l'a fait, alors qu'il était acquis aux débats que la déclaration invoquée à l'encontre de M. Z... n'avait pas été faite devant un juge mais consistait en une simple attestation établie dans les conditions de l'article 202 du nouveau Code de procédure civile dans le cadre d'une instance distincte, la cour d'appel à qui il appartenait de restituer à cette déclaration sa véritable qualification juridique, a violé les textes susvisés ;

Et sur la sixième branche du moyen :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu qu'en statuant par les motifs précités, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire avait satisfait à son obligation de communiquer à M. Z... les éléments modifiant le règlement de copropriété initial et de l'informer sur la portée de cette modification, notamment sur le fait que les dispositions transitoires pouvaient constituer une charge importante en cas de retard dans la commercialisation du programme immobilier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne la SCP Y..., Quilton, Parnandeau, Castel aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Y..., Quilton, Parnandeau, Castel et la condamne à payer à M. Z... la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille cinq.