Agent's Commission Dispute After Seller Refusal and Undisclosed Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn individual who granted an agent an exclusive mandate to sell property sued the seller for the full commission after the seller refused to proceed with a presented offer, citing prior commitments, and subsequently failed to disclose the identity of the eventual buyer. The appellate court affirmed the agent's claim for the contractual penalty (equal to the commission) based on the seller's breach of contractual obligations, both by refusing the proposed sale and by impeding verification of a direct dealing clause. However, the Court of Cassation quashed this decision, reasoning that the appellate court erred by not determining whether the property was actually sold and, if so, whether that sale occurred with a third party introduced by the agent, thus depriving its judgment of a legal basis under civil law.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, l'article 1134 du Code civil, Condamne M. Y... aux dépens; Agent's Commission Dispute After Seller Refusal and Undisclosed Sale: The appellate court affirmed the agent's claim for the contractual penalty (equal to the commission) based on the seller's breach of contractual obligations, both by refusing the proposed sale and by impeding verification of a direct dealing clause. However, the Court of Cassation quashed this decision, reasoning that the appellate court erred by not determining whether the property was actually sold and, if so, whether that sale occurred with a third party introduced by the agent, thus depriving its judgment of a legal basis under civil law.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation based the cassation on the failure of the Court of Appeal to properly apply this article concerning the contractual obligations.
This provision rules on the payment of legal costs in the final disposition.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que, par acte du 13 novembre 2001, M. X... a confié à M. Y..., agent immobilier, un mandat non exclusif de vente d'un ensemble immobilier ; que, faisant valoir que M. X..., à qui il avait transmis le 15 novembre 2001 une offre d'achat au prix demandé, après avoir autorisé les opérations de contrôle du volume de bois, l'a informé par lettre expédiée le 19 novembre 2001 qu'ayant pris d'autres engagements, il ne pouvait donner suite à cette offre, M. Y... l'a assigné en paiement d'une indemnité correspondant au montant de la commission prévue par le mandat, soit la somme de 99 442,49 euros ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce que M. X... a manqué à ses obligations contractuelles, d'une part, en refusant de ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire, d'autre part, en s'abstenant de communiquer à celui-ci l'identité de la personne avec laquelle il s'était engagé, empêchant ainsi de vérifier le contrôle du respect de la clause interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur à qui le bien aurait été présenté par l'agent immobilier ; qu'il en déduit qu'il y a lieu de condamner M. X..., au titre de la clause pénale prévue par le contrat de mandat, à payer à M. Y... une indemnité forfaitaire égale au montant de la commission ;
Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le bien litigieux avait été vendu et, dans l'affirmative, si cette vente avait été conclue avec un tiers auquel le bien aurait été présenté par le mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille six.