Landlord v. Tenant: Unpaid Rent, Repair Costs, and Novation of Prior Charges

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 septembre 2004), que M. X..., propriétaire de locaux à usage exclusivement professionnel donnés à bail à la société Morvilliers-Sentenac-Givry-Wallaert-Bellefon (la société), a assigné sa locataire aux fins d'obtenir paiement de diverses sommes au titre d'une régularisation de charges pour les exercices antérieurs, de loyers et charges impayés arrêtés au 8 février 2001 et de réparations locatives, outre des dommages-intérêts complémentaires ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu, sans contradiction, à la fois dans les motifs de l'arrêt et dans son dispositif, le principe de l'obligation pour M. X... de restituer le montant du dépôt de garantie à sa locataire ;

Attendu, d'autre part, qu'il résulte de l'arrêt rendu le 5 avril 2005 par la cour d'appel, saisie par M. X... d'une requête en rectification d'erreur matérielle entachant, selon lui, l'arrêt attaqué, qu'il soutenait à tort avoir été, aux termes du dispositif de l'arrêt attaqué, exposé à procéder au paiement du dépôt de garantie sous deux formes différentes ; que le moyen tiré du prononcé d'une condamnation à doublement restituer le dépôt de garantie à la locataire est devenu sans objet ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1273 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande en paiement des charges se rapportant aux années antérieures, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'en 1998, alors qu'il avait manifesté le souhait de recouvrer le reliquat de charges pour la période antérieure, M. X... s'était abstenu, devant le refus catégorique de la locataire, d'engager des poursuites, qu'il n'avait pas communiqué de relevé de comptes pour les charges de l'exercice 1999, qu'une novation était intervenue entre les parties pour le paiement des charges, les paiements effectués au titre des provisions équivalant au règlement définitif des charges ;

Qu'en statuant ainsi, alors que des actes d'abstention ne constituent pas des actes positifs caractérisant une volonté non équivoque de nover, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 6366,73 euros le montant des loyers impayés pour la période de décembre 2000 au 8 février 2001, fixé à la somme de 2 180 euros le montant des réparations locatives, constaté que les charges locatives pour l'exercice 1995 étaient prescrites et fixé à la somme de 7 000 euros l'indemnité en réparation du trouble de jouissance due par M. X... à sa locataire, l'arrêt rendu le 7 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne, ensemble, la société Morvilliers, Sentenac, Givry, Wallaert, Bellefon aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Morvilliers, Sentenac, Givry, Wallaert, Bellefon ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille six.