Purchasers v. Property Company and Manager (Defective Apartments)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 23 février 2004), que la société civile immobilière L2M (la SCI), ayant pour gérant M. X..., a vendu aux époux Y... un appartement situé dans un immeuble édifié en l'état futur d'achèvement ; que se plaignant de désordres, les acquéreurs ont assigné le vendeur et le gérant en réparation de leur préjudice ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de mettre hors de cause M. X..., alors, selon le moyen :

1 / que le gérant d'une société civile engage sa responsabilité à l'égard des tiers lorsqu'il commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions ; qu'en considérant que l'inertie délibérée de M. X..., face aux demandes réitérées de M. et Mme Y... de réparation des désordres, n'était pas fautive, la cour d'appel a violé l'article 1850 du Code civil ;

2 / que les acquéreurs d'un immeuble en l'état futur d'achèvement peuvent agir contre le vendeur en réparation des désordres qui se sont révélés dans l'année suivant la réception ; qu'en considérant que la SCI L2M n'était pas tenue des désordres dénoncés dans les lettres adressées du 24 novembre 1996 au 23 mai 1997, posterieurement à la réception judiciaire du 26 juillet 1996, la cour d'appel a violé les articles 1646-1, 1792 et 1792-6 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'était pas établi que l'inertie, d'ailleurs relative, de M. X... ait été détachable de ses fonctions de gérant, et que la preuve n'était pas rapportée que celle-ci ait été à l'origine du préjudice des époux Y..., la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la garantie de parfait achèvement, que la responsabilité personnelle de M. X... devait être écartée, son éventuelle passivité ne constituant pas une faute intentionnelle d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions de gérant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation des désordres affectant la chaudière, alors, selon le moyen, que les dysfonctionnements d'une installation de chauffage relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement ; qu'en considérant que les dysfonctionnements observés par l'expert judiciaire n'étaient pas couverts par la garantie de bon fonctionnement, la cour d'appel a violé l'article 1792-3 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant relevé par un motif non critiqué qu'aucun dysfonctionnement de la chaudière dans son état actuel n'était démontré, les anomalies d'origine ayant été réparées, le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour écarter des débats le rapport SARETEC et le procès-verbal de saisie attribution, l'arrêt retient que les époux Y... en ont sollicité le rejet par conclusions du 6 novembre 2003 et que ces pièces avaient été déposées par la SCI la veille du prononcé de l'ordonnance de clôture ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les époux Y... avaient, dans leurs conclusions du 6 novembre 2003, demandé le rejet non pas du rapport SARETEC et du procès-verbal de saisie attribution, qui avaient été communiqués précédemment, mais des deux pièces communiquées le 4 novembre 2003, à savoir un courrier de M. X... et un devis de la société Garnier couverture, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI à payer aux époux Y... une somme de 15 687 euros hors taxes à actualiser et à majorer de la taxe à la valeur ajoutée, l'arrêt rendu le 23 février 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande, des époux Y..., de la société civile immobilière L 2 M. et de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille cinq.