Lessee Security Deposit Return and Landlord Unpaid Rent Counterclaim in Undivided Ownership
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessee sued the landlords, who were in an undivided ownership (indivision), for the return of a security deposit, leading to a counterclaim by the landlords for unpaid rent and charges. The lessee argued on appeal that the judgment was flawed because the undivided ownership lacked legal personality, making its standing to sue irregular and the counterclaim, concerning lease non-performance, an act of administration requiring unanimous consent from all co-owners. The Supreme Court rejected this, reasoning that since the landlords' attorney explicitly named all co-owners in their pleadings when demanding payment for the "indivision," the trial court properly addressed the claim concerning all listed co-owners, and further, the trial court correctly held the lessee liable for rent during the notice period because the lessee failed to prove a justification for shortening the notice period or that the premises were re-let sooner.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 815-3 du code civil, article 700 du nouveau code de procédure civile, article 15 de la loi du 6 juillet 1989, article 815-3 du code civil, article 117 du nouveau code de procédure civile, article 600 du nouveau code de procédure civile; Lessee Security Deposit Return and Landlord Unpaid Rent Counterclaim in Undivided Ownership: The lessee argued on appeal that the judgment was flawed because the undivided ownership lacked legal personality, making its standing to sue irregular and the counterclaim, concerning lease non-performance, an act of administration requiring unanimous consent from all co-owners. The Supreme Court rejected this, reasoning that since the landlords' attorney explicitly named all co-owners in their pleadings when demanding payment for the "indivision," the trial court properly addressed the claim concerning all listed co-owners, and further, the trial court correctly held the lessee liable for rent during the notice period because the lessee failed to prove a justification for shortening the notice period or that the premises were re-let sooner.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning regarding the award of costs to the respondents (X... consortium).
Cited in the reasoning to justify condemning the tenant (Y...) to pay rent and charges during the notice period.
Cited in the reasoning regarding the capacity of the joint owners (indivision) to act in court.
Cited in the reasoning regarding the capacity of the joint owners (indivision) to act in court.
This provision is not explicitly cited in the dispositive section ('Condamne M. Y... aux dépens'). Although costs are mentioned, the specific article 600 is not present in the final orders.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, par acte du 15 octobre 1999, les consorts X... ont consenti aux époux Y... un bail d'habitation sur un appartement ; que, par lettre recommandée reçue le 12 décembre 2002, M. Y... a donné congé à ses bailleurs ; que, par acte du 24 janvier 2003, il a saisi un tribunal d'instance d'une demande en paiement du solde du dépôt de garantie, déduction faite d'un loyer ; que les consorts X... ont formé une demande reconventionnelle ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief au jugement attaqué (tribunal d'instance de Saint-Julien-en-Genevoix, 16 décembre 2003) de l'avoir condamné à payer diverses sommes à l'indivision X..., alors, selon le moyen, que l'indivision n'a pas la personnalité juridique et que le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond ;
que la demande reconventionnelle en paiement de loyers constitue une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail et s'analyse comme un acte d'administration requérant le consentement de tous les coïndivisaires, si bien qu'en faisant droit à la demande reconventionnelle de l'indivision X... et en condamnant M. Y... à lui payer diverses sommes d'argent, le tribunal d'instance a violé ensemble les articles 815-3 du code civil et 117 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu que, l'avocat des consorts X... ayant déposé, "pour l'indivision X... : M. Abdelhak X..., Mme Fatiha X..., épouse Z..., Mme Yamina X..., M. Kamel X..., Mlle Djahida X..., Mlle Zineb X... et Mlle Houda X...", des conclusions par lesquelles il a demandé la condamnation des époux Y... à payer à "l'indivision X..." une certaine somme au titre de loyers et charges impayés et à "leur" payer une certaine somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, le tribunal, en désignant "l'indivision X...", a visé l'ensemble des indivisaires X... énumérés précisément dans les écritures de leur conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en ses deux branches, tel qu'annexé au présent arrêt :
Attendu que M. Y... fait encore grief au jugement de l'avoir condamné à payer à l'indivision X... le montant du loyer et des charges locatives pendant la durée de préavis, ainsi qu'une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu qu'en énonçant que M. Y... ne justifiait pas d'une cause de réduction de son préavis par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que le préavis émanant du locataire est de trois mois et que le locataire est redevable du paiement du loyer et des charges pendant sa durée, sauf à démontrer que le logement a été reloué avant le terme dudit préavis, le tribunal d'instance a considéré implicitement que les consorts X... n'avaient pas renoncé à leur droit au préavis ; qu'ainsi, il s'est prononcé sur la renonciation des consorts X... à leur droit au préavis et a répondu, pour les écarter, aux conclusions par lesquelles M. Y... se prévalait d'une telle renonciation ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille six.