Seller's Indemnity Claim Against Notary Dismissed in Condo Area Deficit Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a real estate sale involving condominium lots where the buyer sought a price reduction due to a measured surface area deficit, the seller appealed a decision that rejected her claim for indemnity against the notary who drafted the deed. The court dismissed the seller's first ground of appeal as inadmissible because it contradicted her prior filings and rejected the second ground, reasoning that the court of appeal correctly denied the guarantee claim against the notary because the seller's liability for the partial price restitution, which merely adjusted the sale price to what the seller should have received based on the actual area, did not constitute an independently compensable prejudice flowing directly from the notary's proven failure in the duty to advise.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Seller's Indemnity Claim Against Notary Dismissed in Condo Area Deficit Dispute: The court dismissed the seller's first ground of appeal as inadmissible because it contradicted her prior filings and rejected the second ground, reasoning that the court of appeal correctly denied the guarantee claim against the notary because the seller's liability for the partial price restitution, which merely adjusted the sale price to what the seller should have received based on the actual area, did not constitute an independently compensable prejudice flowing directly from the notary's proven failure in the duty to advise.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly confirmed the Court of Appeal's reasoning that the claim for warranty against the notary based on the reduced sale price was not a direct, compensable prejudice under this article.
The court ordered the appellant to pay costs to the opposing parties under this provision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 avril 2004) que par acte dressé le 20 août 2000 par Mme X..., notaire, Mme Y... de Z... a vendu à M. A... les lots numéros 6 et 7 dans un immeuble en copropriété, pour une "superficie approximative" de 80.44 mètres carrés et de 30.49 mètres carrés ; qu'après mesurage établissant une surface réelle de 73.54 mètres carrés pour le lot numéro 6, M. A... a sollicité la diminution du prix de la vente sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que Mme Y... de Z... a appelé en garantie Mme X... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... de Z... n'est pas recevable à présenter devant la Cour de Cassation, un moyen contraire à ses propres écritures d'appel relativement à l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme Y... de Z... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie formée contre Mme X..., correspondant à la diminution du prix de la vente, alors, selon le moyen :
1 ) que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de son acte en vérifiant notamment les déclarations du vendeur et d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences de celui-ci ainsi que sur les risques de l'opération projetée ; qu'il s'ensuit que le notaire qui manque à ses obligations professionnelles répond de toutes les conséquences directes de sa carence ; qu'en décidant que Mme X..., rédactrice de l'acte de vente, n'était pas tenue de garantir la venderesse de la condamnation mise à sa charge tendant à la restitution partielle du prix de vente proportionnelle au déficit de superficie tout en constatant que l'officier ministériel avait manqué à son devoir de conseil en se bornant à indiquer dans l'acte que la superficie mentionnée résultant d'une déclaration de la venderesse était approximative sans attirer l'attention de sa cliente sur les risques inhérents à un mesurage effectué par ses soins, ce dont il résulte que l'obligation à restitution partielle du prix de vente apparaît comme la conséquence directe de la faute du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2 ) qu'en affirmant, pour dire que le préjudice causé par l'obligation de restituer partiellement le prix de vente n'était pas indemnisable, que cette réduction n'avait pour conséquence que de ramener le prix de vente à celui qu'elle aurait dû normalement percevoir compte tenu de la superficie réelle du bien vendu, après avoir constaté que la superficie indiquée n'était qu'approximative et qu'aucun élément objectif ne permettait de dire que Mme Z... connaissait la superficie réelle de son lot, ce dont il résultait que le prix de vente n'avait pas été déterminé en fonction de la seule superficie des lots, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la condamnation de Mme Y... de Z... à la restitution d'une certaine somme, à la suite de la réduction du prix de vente proportionnelle au déficit de superficie, ne constituait pas en elle-même un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que la venderesse aurait du normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, la cour d'appel en a exactement déduit que l'appel en garantie au titre de la diminution du prix formé contre Mme X... devait être rejeté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... de Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Y... de Z... à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros et à M. A... la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille six.