Condominium Charge Revision Dispute After Construction Modifications

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° Y 04-15.723 et n° B 04-15.749 ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause Mme X... ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 1er décembre 2003 et rectifié le 26 avril 2004), rendus sur renvoi après cassation, (Civ. 3, 14 juin 2000, n° K 98-20.526), que le groupe d'immeubles soumis au statut de la copropriété résidence "Le Mont des Oiseaux" est composé d'une partie principale et de deux ailes Est et Ouest, ainsi que de bâtiments annexes ; que la société civile immobilière de construction et de vente de la résidence Le Mont des Oiseaux (SCIC), promoteur initial, a effectué la construction du bâtiment central, l'a divisé et vendu par lots et a établi, le 23 août 1973, un règlement de copropriété comprenant un état descriptif de division rédigé en fonction du projet initial, ainsi qu'un état de répartition des charges rédigé conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la SCIC ayant été déclarée en liquidation judiciaire, la société nouvelle civile immobilière de construction résidence du Mont des Oiseaux (SNCIC) a racheté les lots appartenant à la précédente société et a achevé la construction d'un groupe d'immeubles de moindre importance que les prévisions du projet initial ; que deux modificatifs au règlement de copropriété ont été établis par actes notariés et publiés le 13 août 1979 et le 20 novembre 1980 ; que plusieurs copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en révision des charges afférentes à leurs lots ; que les époux Y... et les époux Z... sont intervenus volontairement à l'instance ; qu'en cours de la procédure, l'assemblée générale a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux sur son lot ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi n° Y 04-15.723, ci-après annexé :

Attendu que les époux Z... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la clause contestée de leur acte de propriété avait permis deux modifications du règlement de copropriété jugées valables avant la censure prononcée par l'arrêt de cassation, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

Sur le troisième moyen du pourvoi n° Y 04-15.723 et le second moyen du pourvoi n° B 04-15.749, réunis, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'expert avait dû se faire autoriser à consulter les documents existants à la direction départementale de l'Equipement, les plans annexés au règlement de copropriété ayant été perdus, afin de posséder des sources fiables, et reconstituer les plans représentatifs pour qu'ils correspondent à la réalité des immeubles et examiner tous les logements, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu se référer aux indications données par le rapport d'expertise ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le syndic avait informé chacun des copropriétaires du déroulement des opérations d'expertise et chacun d'entre eux avait reçu une copie du pré-rapport et que l'expert avait répondu aux dires qui lui avaient été adressés notamment par les époux Y..., la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la représentation des copropriétaires par le syndic, que le principe de la contradiction avait été respecté ;

D'où il suit que les moyens ne sont pas fondés ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi n° Y 04-15.723 et le premier moyen du pourvoi n° B 04-15.749, réunis :

Vu l'article 11, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ;

Attendu que pour accueillir la demande des copropriétaires en révision des charges afférentes à leurs lots, l'arrêt retient qu'en autorisant la SCI Les Fabiennes à exécuter des travaux excédant une simple division des lots, l'assemblée générale devait en tirer les conséquences et statuer sur une nouvelle répartition des charges, que cette obligation ne découlait pas seulement de cette délibération mais aussi des stipulations de l'article 20 du règlement de copropriété primitif de 1973 qui exigerait une décision à ce titre, que cet article s'il autorisait la division des lots, imposait en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, une nouvelle répartition des charges, en sorte qu'allant au-delà d'une simple division, l'assemblée générale ne pouvait qu'intervenir et qu'en l'état le Tribunal saisi était donc compétent pour ordonner une nouvelle répartition des charges ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que la nouvelle répartition des charges nécessitée par les travaux autorisés, avait été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires qui n'avait pas pris de décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a ordonné la modification des millièmes des charges de copropriété de la résidence Le Mont des Oiseaux, l'arrêt rendu le 1er décembre 2003, rectifié le 26 avril 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mont des Oiseaux aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé et de l'arrêt rectifié ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille six.