Real Estate Tax Liability and Notary Responsibility in Successive Sales
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a real estate transaction where the initial seller committed to paying urban development taxes, followed by a resale that included a pledge to secure these taxes and protect the final buyer against potential tax preemption rights; when the final buyer had to cover the taxes, they sued the successive sellers and the notaries involved for contractual breach and professional liability, respectively. The Court of Cassation partially quashed a lower court decision that had held one notary firm jointly liable with others for damages stemming from an insufficient guarantee on the taxes due to a transcription error, reasoning that the quashed firm, having drafted only the initial sale agreement and not the subsequent act containing the disputed security, could not be held liable for the error in the later instrument, thus resolving the liability issue directly based on the finding that this particular notary was not involved in creating the defective security.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du code civil, article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, article 700 du nouveau code de procédure civile; Real Estate Tax Liability and Notary Responsibility in Successive Sales: The Court of Cassation partially quashed a lower court decision that had held one notary firm jointly liable with others for damages stemming from an insufficient guarantee on the taxes due to a transcription error, reasoning that the quashed firm, having drafted only the initial sale agreement and not the subsequent act containing the disputed security, could not be held liable for the error in the later instrument, thus resolving the liability issue directly based on the finding that this particular notary was not involved in creating the defective security.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe provision was cited to justify the quashing of the decision concerning the liability of the notary firm SCP Milhac, Reynis, Haguel.
This provision was invoked as the basis for the Court of Cassation to rule definitively on the matter without referral after quashing the lower court decision.
This provision was applied when rejecting the claims for costs under this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que par acte dressé par la SCP Milhac, Reynis, Haguel, notaire, le 30 juillet 1990, la société Sigestra a vendu un immeuble à la société Hauteville constructions, à laquelle ont été transférés un permis de démolir ainsi que les permis de construire, initial et modificatif, qui avaient été obtenus pour l'édification d'un ensemble immobilier, par le vendeur, lequel s'est engagé à régler les taxes d'urbanisme ; que par acte établi le 21 décembre suivant par la SCP Plessy, Theret, Leroy avec la participation de la SCP Prud'homme et X... et Prud'homme, notaires, l'immeuble a été revendu à la SCI Boulanger, avec une stipulation organisant un nouveau transfert des autorisations d'urbanisme ; que cet acte prévoyait, en outre, un nantissement du prix, avec séquestre d'une somme de 603 025 francs entre les mains de M. X..., pour garantir, d'une part, le paiement des taxes et prémunir, d'autre part, l'acquéreur des conséquences éventuelles du droit de préemption reconnu à l'administration fiscale par l'article L. 18 du code des procédures fiscales ; qu'appelée à désintéresser le Trésor public, la SCI Boulanger a engagé une action contre les sociétés Sigestra et Hauteville constructions représentées, respectivement, par Mme Y... et Mme Z..., ès qualités de liquidateurs judiciaires et les SCP Plessy, Theret, Leroy, d'une part, et Prud'homme, X..., d'autre part, afin que ces sociétés soient condamnées à désintéresser le fisc, les premières, en exécution de leurs engagements contractuels, les secondes, au titre de leur responsabilité notariale ; que la société Hauteville constructions a, ensuite, appelé la SCP Milhac, Reynis, Haguel en intervention forcée ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en ses trois branches, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les griefs du moyen dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, pris en ses trois branches, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les griefs du moyen dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal qui est recevable, comme étant né de l'arrêt attaqué :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour condamner la SCP Milhac, Reynis, Haguel, in solidum, avec les autres sociétés notariales, à réparer les conséquences dommageables occasionnées par l'inefficacité du nantissement garantissant le paiement des taxes d'urbanisme, l'arrêt attaqué retient que l'assiette de cette sûreté était insuffisante à la suite d'une erreur de transcription commise par les notaires instrumentaires ;
Qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il ressort que la SCP Milhac, Reynis, Haguel, rédacteur de l'acte du 30 juillet 1990, n'avait pas participé à l'instrumentation de l'acte daté du 21 décembre suivant et comportant la sûreté litigieuse, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné à réparation la SCP Milhac, Reynis, Haguel, l'arrêt rendu le 20 janvier 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
DEBOUTE la société Boulanger de sa demande formée contre la SCP Milhac, Reynis, Haguel ;
Condamne la société Boulanger aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille six.