Commercial Verbal Lease Termination for Non-Payment Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sought validation of a notice to terminate a commercial lease without indemnity, based on the tenant's serious and legitimate ground of non-payment of rent since 1993, despite the initial lease being purely verbal and predating the owner's acquisition. The tenant argued that a purely verbal lease required judicial termination under the Civil Code rather than termination via notice procedures applicable to written leases under the Decree of September 30, 1953; however, the court upheld the lower court's decision, reasoning that the factual finding of a long-term, commercial verbal lease was established by the circumstances, including prior correspondence and the owner's issuance of a notice under the relevant decree article, and that the demonstrable failure to pay rent after formal notice justified the validity of the termination notice and subsequent eviction order.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1184 du Code civil, article 9-1 du décret du 30 septembre 1953, article 9 du décret du 30 septembre 1953; Commercial Verbal Lease Termination for Non-Payment Upheld: The tenant argued that a purely verbal lease required judicial termination under the Civil Code rather than termination via notice procedures applicable to written leases under the Decree of September 30, 1953; however, the court upheld the lower court's decision, reasoning that the factual finding of a long-term, commercial verbal lease was established by the circumstances, including prior correspondence and the owner's issuance of a notice under the relevant decree article, and that the demonstrable failure to pay rent after formal notice justified the validity of the termination notice and subsequent eviction order.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal correctly held the notice to terminate based on non-payment of rent was valid, citing this article in relation to the grounds for termination.
Although cited by the appellant as the applicable rule for purely verbal leases, the Court of Cassation rejected the appeal, thereby implicitly confirming the application of commercial lease law (Decree of 1953) over this article as the basis for the decision.
The appellant contested the court's application of this article to a verbal lease, but the final decision relied on the validity of the termination notice issued under the Decree's framework (Art. 9-1).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 avril 2002), que, par acte notarié du 10 août 1992, Mme X... Y... a fait l'acquisition d'un terrain ; qu'il était fait mention dans cet acte de l'occupation sans titre de M. Z... ; que, par acte du 16 novembre 1999, Mme X... Y... a mis en demeure M. Z... d'acquitter les loyers demeurés impayés depuis le mois d'avril 1993 ; que, par acte du 26 janvier 2000, elle lui a délivré un congé pour le 26 juillet 2000 portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, puis l'a assigné en validation de ce congé ainsi qu'en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux ;
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, que les dispositions de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953, qui supposent la délivrance d'un congé à la date d'expiration du bail et donc la détermination de la date et de la durée du contrat liant les parties, ne sont pas applicables dans l'hypothèse d'un bail purement verbal, lequel ne peut donner lieu qu'à une résiliation judiciaire dans les termes de l'article 1184 du Code civil ; qu'en constatant en l'espèce la résiliation du bail commercial liant M. Joseph Z... à Mme Béatrice A... B... C..., épouse X... Y... , à la date du 26 juillet 2000 au défendeur, par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 26 janvier 2000, après avoir constaté que ce bail était purement verbal, la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions susvisées du décret du 30 septembre 1953 et par refus d'application celles de l'article 1184 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Z... prétendait occuper le terrain acquis par Mme X... Y... le 10 août 1992 depuis 1968 en vertu d'un bail verbal que lui avait consenti l'ancien propriétaire pour 250 francs par mois, ce dont il résultait que le bail avait une durée supérieure à neuf ans, et que l'existence et la nature commerciale de ce bail résultait en outre des différents courriers émanant de M. Z... et de la reconnaissance par Mme X... Y... de la qualité de locataire de ce dernier à qui elle avait fait délivrer un congé en application de l'article 9-1 du décret du 30 septembre 1953, et retenu que M. Z... ne fournissait pas la moindre preuve du paiement des loyers dus depuis le mois d'avril 1993, malgré la mise en demeure qui lui avait été adressée le 16 novembre 1999, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé pour refus de renouvellement délivré par Mme X... Y... à M. Z... , donnant pour motif grave et légitime le non-paiement des loyers malgré une mise en demeure, était valable et, souverainement retenu, eu égard à la gravité des manquements imputables à M. Z... qu'elle avait constatés, qu'il était fondé et entraînait la résiliation du bail du 26 juillet 2000 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quatre.