Exclusive Real Estate Resale Contract Validity Without Corporate Professional Card
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA contract granting a company the exclusive right to resell real estate services in a region, for which the company paid an entry fee and service costs, was challenged as null because the company itself did not possess the required professional real estate agent card, even though the contract provider issued an authorization to an associate's wife to act as a negotiator on his behalf. The Court dismissed the appeal, reasoning that while the law permits a cardholder to authorize an individual to negotiate or conduct business on their behalf, it does not permit a legal entity to exercise real estate activities without itself holding the requisite professional card, and since the company lacked this card, the contract was deemed unlawful, rendering the decision legally justified despite any potentially erroneous reasoning regarding the scope of the individual authorization.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 3 de la loi du 2 janvier 1970, article 4 de cette loi, article 9 du décret du 20 juillet 1972, REJETTE le pourvoi, Condamne les demandeurs aux dépens; Exclusive Real Estate Resale Contract Validity Without Corporate Professional Card: The Court dismissed the appeal, reasoning that while the law permits a cardholder to authorize an individual to negotiate or conduct business on their behalf, it does not permit a legal entity to exercise real estate activities without itself holding the requisite professional card, and since the company lacked this card, the contract was deemed unlawful, rendering the decision legally justified despite any potentially erroneous reasoning regarding the scope of the individual authorization.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article establishes the requirement for natural or legal persons to hold a professional card to exercise real estate transaction or management activities, justifying the rejection of the appeal.
This article is cited in relation to the limits on empowering a natural person to negotiate on behalf of the cardholder, without permitting a legal entity to exercise the activity without holding the card itself.
This article is mentioned in the context of the conditions under which the cardholder can authorize a natural person to negotiate on their behalf.
This is the main operative order disposing of the appeal.
This order imposes the costs of the proceedings on the appellants.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :
Attendu que, le 14 décembre 1995, M. X..., agent immobilier, a concédé à la société ADM l'exclusivité de revente de ses produits et services relatifs à la négociation et à la gestion de biens immobiliers sous la marque "Réseau Immo Vision" dans la région de Saint-Brieuc moyennant le versement d'une somme de 105 000 francs à titre de droit d'entrée et d'une somme de 100 000 francs correspondant au prix des prestations ; que M. X..., titulaire de la carte professionnelle, a délivré à Mme Y..., épouse de l'un des associés de la société ADM, l'attestation habilitant celle-ci à exercer pour son compte l'activité de négociatrice ; que la société ADM a assigné M. X... en nullité du contrat de concession pour cause illicite, en faisant valoir qu'elle ne pouvait exercer la profession d'agent immobilier sans être elle-même titulaire d'une carte professionnelle ; que les sociétés Immo conseil Ouest et RIV, qui ont pris en location gérance l'activité de M. X..., sont intervenues volontairement à l'instance ;
Attendu que M. X..., la société Immo conseil Ouest, représentée par son liquidateur, et la société RIV font grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... à rembourser à M. Z..., liquidateur de la société ADM, la somme de 205 000 francs, alors, selon le moyen :
1 / que les attestations délivrées en 1996 et 1997 visaient les articles 4 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 9 du décret d'application du 20 juillet 1972 et mentionnaient que les pouvoirs conférés à Mme Y... sont ceux de "négociation et gestion avec encaissement des fonds JPM Immo Conseil", que la mention de ces textes établissait le statut d'agent immobilier de Mme Y... ; qu'en déclarant que ces attestations ne précisaient pas le statut de Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / qu'il résulte des termes clairs et précis des statuts de la société ADM qu'elle est constituée entre M. A... et "M. Y... demeurant ... 22950 Trégueux" ; que cette adresse correspond très exactement à celle figurant sur les attestations données par M. X... à Mme Y..., épouse de M. Y... ; qu'il est ainsi établi que la société ADM, via un de ses employés, pouvait exercer son activité d'agent immobilier ; qu'en estimant le contraire la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3 / qu'une personne morale peut exercer une activité d'agent immobilier dès lors que soit elle, soit un de ses employés y est habilité ; l'attestation établie par M. X... au profit de Mme Y..., épouse de l'associé de M. A..., suffisait pour que la société ADM puisse exercer l'activité d'agent immobilier ; qu'en estimant dès lors que cette société n'avait jamais eu elle-même ou l'un de ses dirigeants la carte professionnelle d'agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 que les activités de transaction ou de gestion immobilière ne peuvent être exercées que par des personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le préfet ;
que si l'article 4 de cette loi donne au titulaire de la carte la possibilité d'habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, il ne permet pas de conférer à une personne morale l'autorisation d'exercer l'activité d'agent immobilier, sans être elle-même titulaire de cette carte ; qu'il ressort des énonciations de l'arrêt que la société ADM n'était pas détentrice d'une carte professionnelle lui permettant d'exercer l'activité d'agent immobilier, que dès lors, abstraction faite des motifs erronés relatifs à l'absence d'habilitation de la société ADM par M. X..., la décision est légalement justifiée ; que le moyen est inopérant et ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille cinq.