Tenant Fire Damage Recovery and Mezzanine Ownership Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique pris, en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant énoncé, à bon droit que la responsabilité mise à la charge du locataire par l'article 1733 du Code civil l'oblige à prendre en charge la réparation des dommages causés à l'immeuble du bailleur lorsque celui-ci a été atteint par la propagation de l'incendie, et constaté que tel était le cas en l'espèce, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, en a exactement déduit que les sociétés Deniau Pernelle et Natalys n'étaient pas fondées à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil pour obliger leur bailleresse, Mme X..., à prendre en charge la réparation de son propre préjudice au motif qu'elle avait perçu, en exécution de son contrat d'assurance, des indemnités au titre du risque immobilier, et que leur demande de

remboursement des travaux de remise en état réalisés à leurs frais avancés devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu les articles 1134 et 1792 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2002), que la société Deniau Pernelle, locataire de locaux commerciaux loués par Mme X..., propriétaire de tout l'immeuble, y a fait réaliser, au cours de plusieurs baux successifs renouvelés depuis janvier 1973, divers aménagements, dont une mezzanine ; que la société Deniau Pernelle était assurée pour les risques locatifs et incendie auprès de la compagnie La Lilloise, Mme X... étant garantie pour les risques dommages immobilier par la compagnie La Lutèce, devenue Generali France assurance ; qu'un incendie ayant pris naissance le 23 décembre 1997 dans les locaux loués et ayant entraîné des destructions dans l'ensemble du bâtiment, un litige est survenu sur la propriété de la mezzanine lors de l'indemnisation de chacune des parties par leurs assurances respectives ;

Attendu que pour dire que Mme X... n'était pas devenue propriétaire de la mezzanine lors de la survenance de l'incendie, l'arrêt retient que la mezzanine a été aménagée par la société preneuse pendant le bail conclu pour la période du 1er janvier 1983 au 31 décembre 1991 mais que la clause d'accession des améliorations à l'échéance du bail n'a pas pu jouer automatiquement, des malfaçons étant apparues en 1992 et la société Deniau Pernelle ayant été indemnisée au titre de la responsabilité décennale pour le dommage immobilier à la suite d'une procédure qu'elle avait initiée, sans que la bailleresse ait été appelée en cause ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette société, en sa qualité de locataire, d'un bail renouvelé à compter du 1er janvier 1992, n'avait pas eu un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il dit que Mme X... n'était pas devenue propriétaire de la mezzanine lors de la survenance de l'incendie, l'arrêt rendu le 20 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la compagnie Generali France assurance et de la société AGF La Lilloise ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille trois.