Tenant's Right of Preemption in Property Exchange Nullity Action
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns an action for nullity of a property exchange brought by a tenant whose right of first refusal (preemption) on rural leased parcels was allegedly circumvented by the landlord's exchange transaction. The appellate court had denied the nullity claim, ruling that an illicit or immoral motive, even if determining for one party, only qualifies as the contract's cause if it was known to or communicated to the other party. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that by acknowledging the specific circumstances suggesting the exchange was made in fraud of the tenant's rights and failing to exclude that the landlord's determinant motive was to obstruct the preemption right, the appellate court violated the Civil Code articles concerning the validity of contracts based on licit cause, as a contract can be annulled for an illicit motive even if one party was unaware of it.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1108 et 1133 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Tenant's Right of Preemption in Property Exchange Nullity Action: The appellate court had denied the nullity claim, ruling that an illicit or immoral motive, even if determining for one party, only qualifies as the contract's cause if it was known to or communicated to the other party. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that by acknowledging the specific circumstances suggesting the exchange was made in fraud of the tenant's rights and failing to exclude that the landlord's determinant motive was to obstruct the preemption right, the appellate court violated the Civil Code articles concerning the validity of contracts based on licit cause, as a contract can be annulled for an illicit motive even if one party was unaware of it.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles form the substantive legal basis for the cassation of the lower court's decision regarding the validity of the contract due to illicit/immoral cause.
Cited in the dispositive for the ruling regarding litigation costs between the parties.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1108 et 1133 du Code civil ;
Attendu qu'une convention peut être annulée pour cause illicite ou immorale, même lorsque l'une des parties n'a pas eu connaissance du caractère illicite ou immoral du motif déterminant de la conclusion du contrat ;
Attendu que, dans le cadre de l'instance qui l'opposait à M. X..., bénéficiaire d'un bail rural sur des parcelles lui appartenant, à la suite de l'intention manifestée par son locataire d'exercer son droit de préemption après notification d'un projet de vente, M. Y... a fait état de l'échange des parcelles litigieuses contre d'autres parcelles de terrains, auquel il avait procédé, aux termes d'un acte authentique, avec les époux Z... ; que M. X... a assigné les consorts Y... et A... en nullité de l'échange ;
Que, pour débouter M. X... de son action, après le premier arrêt attaqué ayant invité les parties à fournir leurs explications sur le moyen soulevé d'office tiré des dispositions du Code rural en matière d'échange, le second arrêt attaqué retient qu'un motif, eut-il été réellement déterminant, ne peut être qualifié de cause du contrat que s'il a été commun aux deux parties ou tout au moins si le motif déterminant pour l'une a été porté à la connaissance de l'autre, et que, faute pour M. X... d'avoir apporté la preuve que ce motif était entré dans le champ contractuel, il n'était pas possible de lui attribuer la qualification de cause ;
Attendu, cependant, qu'ayant rappelé les circonstances de l'échange litigieux, sur lesquelles M. X... se fondait pour soutenir qu'il était intervenu en fraude de ses droits, et ayant relevé qu'en pareil cas le preneur disposait d'une action en nullité de l'acte frauduleux devant le tribunal paritaire des baux ruraux, tout en se bornant à écarter la complicité des époux A..., ce dont il résultait qu'elle n'excluait pas que la volonté de faire obstacle à l'exercice du droit de préemption du preneur ait été, pour le bailleur, le motif déterminant de l'échange auquel il avait procédé, la cour d'appel, en se déterminant comme elle l'a fait, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille cinq.