Purchasers Under Sale at Term Exempt from Co-ownership Repair Costs Based on Contractual Stipulation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 mai 2002), que la société d'économie mixte Fosséenne de réalisations immobilières (Emfori), actuellement en liquidation judiciaire, avec M. X... comme représentant des créanciers, a fait construire, en vue de la vente par lots, un groupe d'immeubles placé sous le statut de la copropriété, certains de ces lots ayant été acquis, au cours de l'année 1977, sous le régime des ventes à terme régies par les dispositions des articles 1601 et suivants du Code civil ; que dix-sept de ces acquéreurs, ayant refusé de régler, au titre des charges, le coût des travaux de rénovation et d'étanchéité des façades votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 1995, au motif qu'ils étaient déchargés du paiement de ces travaux jusqu'au jour du transfert de propriété, ont fait opposition au commandement de payer qui leur a été délivré par le syndicat des copropriétaires ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer recevables et bien fondées les oppositions de ces dix-sept copropriétaires et de dire que les travaux litigieux n'étaient pas à la charge de ces copropriétaires à la date de délivrance des commandements, alors, selon le moyen, que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires se prévalait du règlement de copropriété applicable, qui stipulait à la section 4 du chapitre 2, que les dépenses diverses et notamment de ravalement et réfection générale seront adoptées après assemblée générale de tous les copropriétaires, charges réparties entre tous les copropriétaires intéressés ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que les travaux de réfection des façades et d'étanchéité des toitures constituaient des réparations foncières non à la charge des acquéreurs ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les parties n'avaient pas voulu que les travaux litigieux qui incontestablement constituaient des travaux de ravalement et de réfection générale dont les charges devaient être réparties entre tous les copropriétaires, soient précisément à la charge des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les dix-sept copropriétaires auxquels avaient été délivrés des commandements de payer au titre de charges afférentes à des travaux de réfection des façades et des toitures-terrasses avaient acquis leurs lots sous le régime des ventes à terme et que les contrats ainsi conclus stipulaient que le transfert de propriété n'aurait lieu qu'à la constatation de la réalisation de la condition suspensive de paiement intégral du prix d'acquisition et sans effet rétroactif, et précisaient que les acquéreurs acquitteraient toutes les dépenses du groupe d'immeubles à l'exclusion des "réparations foncières" à la charge de la société venderesse propriétaire, la cour d'appel, qui a relevé que le syndicat invoquait les stipulations du règlement de copropriété et celles des contrats de ventes à terme et qui, eu égard aux stipulations précises de ces actes de vente, n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur les intentions des parties quant à la prise en charge des travaux de ravalement et de réfection générale, a légalement justifié sa décision en retenant que les travaux votés au cours de l'assemblée générale du 5 janvier 1995 constituaient des "réparations foncières" à la charge de la société venderesse demeurée propriétaire à la date de délivrance par le syndicat des commandements relatifs au paiement de ces charges et que ces travaux n'étaient pas à la charge des dix-sept copropriétaires au profit desquels le transfert de propriété de leurs lots n'avait pas été réalisé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires La Saladelle aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires La Saladelle à payer à MM. et Mmes Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., F..., G..., H..., I..., J... et K..., ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille trois.