Purchaser v. Notary and Others Regarding Construction Halt and Payment Authorization

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Met, à sa demande, hors de cause Mme X..., ès qualités ;

Attendu que, selon acte authentique du 30 mars 1994 reçu par M. Y..., notaire, M. Z... a acquis de la société civile immobilière (SCI) Résidence du Port de la Guittière deux lots d'un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement pour le prix de 1 248 000 francs ; que la construction de l'immeuble, qui devait être achevée au 30 mars 1995, a été interrompue le 3 mai 1994 ; que la Caisse d'épargne, établissement prêteur, a libéré la somme de 212 160 francs représentant 34 % du prix de vente ; qu'invoquant l'absence de réalisation des travaux prévus à l'acte et l'abandon du chantier, M. Z... a assigné en résolution de la vente la Compagnie européenne d'assurances industrielles (CEAI), la société Firms insurers, la SCI, la Caisse d'épargne de Picardie, la banque La Hénin, Mme X..., en qualité de liquidateur du Groupe Alto, et le notaire ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :

Attendu que M. Z... ayant soutenu qu'il sollicitait la condamnation solidaire de l'ensemble des parties en cause au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice par lui subi du fait de la négligence caractérisée dans cette opération et le non-respect des différents engagements pris par leurs auteurs et que ce non-respect était caractérisé par le défaut d'achèvement des immeubles, ses conclusions contenaient un exposé des moyens soutenus à l'appui de sa demande, la cour d'appel, qui n'a pas manqué au respect de la contradiction dès lors que les manquements imputés au notaire étaient, en outre, soutenus par la CEAI dans ses conclusions récapitulatives, a, à bon droit, décidé que l'appel était recevable ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour condamner le notaire à payer une somme de 80 000 francs à titre de dommages-intérêts à M. Z..., l'arrêt attaqué retient que le notaire, tout en indiquant dans l'acte de vente l'ouverture prochaine du chantier, avait fait régler par la Caisse d'épargne une somme de 212 160 francs correspondant à un avancement caractérisé par le coulage de la dalle et que le notaire avait reçu la quasi totalité des actes de vente, outre les constitutions de société pour l'ensemble de l'opération, en sorte qu'au vu des actes, des correspondances échangées et certains paiements faits "en urgence", il était établi qu'il ne pouvait ignorer les difficultés des venderesses et du constructeur ;

Attendu qu'en imputant ainsi à faute au notaire les demandes de paiement formulées par lui, sans constater qu'eu égard à l'avancement des travaux, elles excédaient la proportion prévue par le second des textes susvisés, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi ce paiement était irrégulier, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres griefs du deuxième moyen, ni sur le troisième moyen :

CASSE ET ANNULE,en ce qu'il a condamné le notaire, in solidum, à payer une somme de 80 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens à l'exclusion de ceux exposés par Mme X..., ès qualités, qui seront supportés par M. Y... ;

Vu les articles 629 et 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des parties ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille trois.