Owner v. Architect Firm: Liability for Failure to Warn Regarding Building Covenants
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner contracted with a firm, through one of its architects, for the extension of a dwelling, resulting in a building permit that was later annulled because the construction violated the development's covenants, necessitating a partial demolition. The appellate court dismissed the owner's claim for warranty against the firm, reasoning that while the architect breached the duty to advise about the covenant non-conformity, the only direct causal damage was limited to the cost of the permit application, not the broader loss. The highest court partially overturned this, ruling that by acknowledging the permit annulment due to the architect's failure to warn the client about the covenant issue, and the subsequent order for partial demolition, the appellate court failed to draw the proper legal consequences regarding the architect's liability under the civil code for failing to adequately advise.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1147 du code civil, Article 700 du nouveau code de procédure civile; Owner v. Architect Firm: Liability for Failure to Warn Regarding Building Covenants: The appellate court dismissed the owner's claim for warranty against the firm, reasoning that while the architect breached the duty to advise about the covenant non-conformity, the only direct causal damage was limited to the cost of the permit application, not the broader loss. The highest court partially overturned this, ruling that by acknowledging the permit annulment due to the architect's failure to warn the client about the covenant issue, and the subsequent order for partial demolition, the appellate court failed to draw the proper legal consequences regarding the architect's liability under the civil code for failing to adequately advise.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the basis for the Court of Cassation finding that the lower court violated the law by not properly assessing the damages following the architect's breach of the duty to advise.
This provision was cited in the dispositive section regarding the rejection of a request for costs based on this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Anouche, l'ASL Les Parcs de Saint-Tropez et Mme Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 octobre 2005), que M. X... , propriétaire d'un lot dans le lotissement du parc du Cap Saint-Pierre à Saint-Tropez, a confié à la société Libre Architecture Concept (LAC), maître d'oeuvre, dont faisait partie M. Z... en qualité d'architecte, la réalisation d'un projet d'extension de son habitation ; que le permis de construire a été délivré autorisant la surélévation du garage ; que la SCI Anouche, propriétaire du lot contigu de celui de M. X..., a obtenu l'annulation du permis de construire pris en méconnaissance des dispositions du cahier des charges du lotissement puis a sollicité la démolition de l'extension réalisée ; que M. X... a appelé en garantie la société LAC et M. Z... ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le contrat d'architecte avait été passé avec la société LAC au travers de laquelle exerçait M. Z..., la cour d'appel a rejeté à bon droit la demande en garantie formée contre lui ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande en garantie formée contre la société LAC, l'arrêt retient que ce cabinet d'architectes a établi un projet de construction qui s'est avéré non conforme au cahier des charges et dont l'arrêté de permis de construire a été annulé, qu'au vu de cette annulation pour non-respect du cahier des charges, sans qu'il soit prouvé que l'architecte avait avisé son client d'une éventuelle difficulté, le manquement à l'obligation de conseil de l'architecte est avéré, que, dans la mesure où il n'est pas établi que l'architecte a procédé à une mission totale et a suivi la construction, le seul préjudice qui pourrait être en lien causal direct avec la faute ne peut être que celui correspondant aux frais de l'établissement du dossier de permis de construire, que le préjudice dont fait état M. X... n'a pas de lien de causalité direct avec la faute de l'architecte ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le permis de construire avait été annulé pour non-respect du cahier des charges et que l'architecte chargé d'élaborer le projet de construction avait commis un manquement à son devoir de conseil en n'avisant pas son client de la difficulté liée au cahier des charges et qu'elle avait ordonné la démolition partielle de la construction à la suite de l'annulation du permis de construire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a rejeté la demande en garantie formée par M. X... à l'encontre de la société LAC, l'arrêt rendu le 17 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la société LAC et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société LAC et de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille sept.