Co-owners v. Condominium Owners (Storefront View Dispute)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 juillet 2001) que M. X..., M. Y... et Mme Z..., épouse Y... (consorts X...-Y... ), propriétaires indivis d'un immeuble sis ... à Toulouse, mitoyen et en retrait d'un autre immeuble, sis au ... de la même rue, placé sous le régime de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, dénommé Résidence Pomme 2, pour obtenir la suppression d'une ouverture prétendument irrégulière, constituée par une baie vitrée aménagée au rez-de-chaussée d'un commerce, dans le mur séparant l'immeuble du n° 28 de la partie non bâtie du n° 24 ;

Attendu que les consorts X...- Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1 / que l'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect sur le fonds clos ou non clos de son voisin s'il n'y a dix neuf centimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ;

que l'exigence légale de distance n'est pas requise lorsque la vue est ouverte sur la voie publique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que la vitrine litigieuse, constituant une vue sur le fonds des consorts X... - Y..., se trouve "sur la partie bitumée de la propriété des consorts Y... - X... ; qu'en considérant néanmoins que la vitrine dont s'agit ne constituait pas une "vue" au sens des dispositions du Code civil, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 678 du Code civil ;

2 / qu'en considérant que la vitrine litigieuse ne constituait pas une "vue" sur le fonds des consorts X... - Y... sans relever que la partie non bâtie sur laquelle elle s'ouvrait faisait partie du domaine public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 678 du Code civil ;

3 / que les dispositions de l'article 678 du Code civil sont applicables lorsque la bande de terrain sur laquelle donnent les fenêtres litigieuses est un passage privé ouvert au public ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la vitrine litigieuse ne constituait pas une vue dès lors que la bande de terrain, sur laquelle la vitrine s'ouvrait, était affectée au passage de tous publics et des visiteurs se rendant dans l'immeuble des consorts X... - Y... ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé l'article 678 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la destination d'une vitrine, qui est d'être vue de l'extérieur, et la configuration des lieux, qui a la particularité de permettre aux chalands toulousains de circuler librement sur la partie bitumée de la propriété des consorts Y... - X... qui se confond avec le domaine public, pour approcher tant la vitrine litigieuse que celle installée au rez-de-chaussée de leur immeuble sis en retrait, ne justifiait pas qu'il soit fait droit à la demande des consorts Y... - X... qui ne sont pas fondés à soutenir que cette baie vitrée constitue une vue sur leur héritage qui est, actuellement, aussi affecté au passage du public et des visiteurs qui se rendent dans l'immeuble X... - Y..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... - Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts Y... - X... à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Pomme 2 la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatre.