Landlord v. Subtenant: Lease Notification and Sublease Enforceability

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 novembre 2002), que, par acte du 24 octobre 1989, la société Civile foncière 67 a donné à bail à la Société d'études et de gestion des grandes surfaces (SEG) des locaux à usage commercial ; que, par acte du 20 mai 1992, la SEG a sous-loué une partie de ces locaux à la société Espace confort ; que, par arrêt du 13 janvier 1994, le bail liant la SEG à la société Civile foncière 67 a été résilié par application de la clause résolutoire ; que, le 9 février 1994, la SEG a été placée en redressement judiciaire converti le 30 mars 1994 en liquidation judiciaire ; que le juge commissaire ayant autorisé la restitution des locaux au bailleur, celui-ci a assigné la société Espace confort en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que la société Espace confort fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :

1 / que, dans les rapports entre le propriétaire et le sous-locataire, tiers au contrat de bail principal, c'est au propriétaire qui invoque l'inopposabilité du sous-bail à son égard en raison du défaut d'exécution par le locataire principal de son obligation contractuelle de dénonciation du sous-bail dans le mois de sa signature, qu'il appartient d'en rapporter la preuve, sa seule affirmation étant inopérante à cet égard ; qu'en énonçant que la preuve de la notification par pli recommandé de l'exemplaire original de la sous-location dans le mois de signature n'était pas rapportée, sans constater que le propriétaire justifiait autrement que par une simple affirmation que cette notification ne lui avait jamais faite par le locataire principal, seul tenu de cette obligation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;

2 / que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ;

qu'en se fondant exclusivement sur l'affirmation de la propriétaire et sur des éléments de preuve émanant d'elle seule pour dire que la preuve de la notification de l'exemplaire original de la sous-location dans le mois de la signature n'était pas rapportée, la cour d'appel a encore violé l'article 1315 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail principal autorisait la SEG à sous-louer et qu'il comportait une clause aménageant le concours du propriétaire à l'acte de sous-location prévoyant "une simple obligation pour le locataire principal de faire parvenir au propriétaire par pli recommandé un exemplaire original de toute nouvelle sous-location dans le mois de la signature", la cour d'appel a exactement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que la preuve de la notification par pli recommandé de l'exemplaire original de sous-location dans le mois de la signature n'étant pas rapportée, la sous-location était inopposable au propriétaire et privait la société Espace confort de tout droit direct à l'encontre de ce dernier ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Espace confort aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quatre.