Purchaser v. Notary: Boundary Dispute Liability and Scope of Notary's Duty of Care

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen ;

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que, en 1948, la propriété dite Villa Irène avait été cédée à la société civile immobilière du Park Anglais laquelle l'avait ensuite divisée en plusieurs lots ; que selon acte des 23 mars et 5 avril 1961 établi par M. X..., notaire à Pau, le lot n° 3 a fait l'objet d'un partage conduisant à une subdivision en un lot 3a appartenant aux trois copropriétés Green Park, Park Anglais et Little Park et 3b attribué aux époux Y... ; que par acte établi le 2 avril 1990 par M. Z..., notaire à Pau, associé de la société civile professionnelle Lefebvre Z... (la SCP), la société Royal Saint-Jean, promoteur immobilier, a acheté à Mme A... qui l'avait elle-même acquise des époux Y..., le terrain avec maison d'habitation, cadastré CV 122, constituant le lot 3b du lotissement "Villa Irène" ; qu'en 1990, le syndic des trois copropriétés précitées du Park anglais a contesté le tracé de la limite séparative des fonds des lots 3a et 3b ; que la société Royal Saint Jean a assigné le syndicat des copropriétaires des trois résidences devant le tribunal de grande instance pour faire déclarer régulière l'implantation actuelle ; que par un jugement de 1993 le tribunal ayant constaté l'acquiescement des copropriétaires à cette demande, la société Royal Saint Jean a assigné la SCP notariale, Mme A... et le syndicat de copropriétaires en paiement d'une somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que pour décider que le notaire avait commis un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte établi par lui dès lors que la ligne divisoire était contestée par le propriétaire riverain, l'arrêt attaqué retient que la SCP Lefebvre Z..., qui était le notaire de la SCI Little Park qui avait annexé à un acte du 21 mars 1980 un plan faisant état de la clôture litigieuse, ne pouvait prétendre ne pas avoir eu connaissance des difficultés relatives à cette clôture et les procédures engagées à l'époque, qu'il se devait dès lors de contrôler les documents qui lui étaient remis par le gérant de la SCI et ce même si ceux-ci étaient certifiés conformes par un agréé en architecture et si était apposé le cachet de la Direction départementale des Pyrénées-Atlantiques ; que l'arrêt retient ensuite que si le notaire n'avait pas à se transporter lui-même sur les lieux pour vérifier la conformité des titres avec la situation sur le terrain, il lui appartenait d'attirer l'attention de l'acheteur sur les difficultés ayant existé au sujet de cette clôture et ce, même s'il avait affaire à un professionnel de l'immobilier ; que l'arrêt relève enfin que le seul fait qu'un exemplaire du plan de situation et du plan des lots modifiés ainsi qu'une ampliation de l'arrêté préfectoral aient été mentionnés comme déposés au rang des minutes de M. X... était insuffisant et qu'un plan de bornage aurait évité toute contestation ;

Attendu qu'en affirmant ainsi que le notaire devait avoir connaissance de la difficulté portant sur la limite divisoire de propriété pour avoir instrumenté dix ans plus tôt des actes portant sur un immeuble voisin, alors qu'il résultait de ses propres constatations, que l'examen des seuls actes portant sur le bien vendu ne révélait aucune difficulté de cet ordre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires et la société Royal Saint-Jean aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Royal Saint Jean ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille trois.