Real Estate Commission vs. Direct Purchase Agreement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a buyer who, after being introduced to a property by a real estate agency under a non-exclusive mandate with the sellers, signed a "recognition of indication and visit" document obligating him to deal exclusively through that agency for fifteen months or pay damages equal to the commission if he dealt directly. When the buyer subsequently purchased the property directly from the sellers, the lower court upheld his obligation to pay the agency based on this document. However, the Supreme Court quashed this decision because, under the relevant laws governing real estate agents, the agent can only claim remuneration, commission, or compensation under the conditions established by the formal mandate; basing the award on a separate promise made in the visit form violated these statutes.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Real Estate Commission vs. Direct Purchase Agreement: When the buyer subsequently purchased the property directly from the sellers, the lower court upheld his obligation to pay the agency based on this document. However, the Supreme Court quashed this decision because, under the relevant laws governing real estate agents, the agent can only claim remuneration, commission, or compensation under the conditions established by the formal mandate; basing the award on a separate promise made in the visit form violated these statutes.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were violated by the lower court's decision, leading to the partial cassation.
These articles were violated by the lower court's decision, leading to the partial cassation.
This article was cited in the dispositive concerning the rejection of claims for costs other than damages.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 12 juillet 1995, les époux X... ont donné mandat à la société Century 21 Châteauroux de vendre une maison leur appartenant, moyennant le versement d'une commission de 60 000 francs à la charge des vendeurs ; que ce mandat d'une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une année, n'était pas exclusif ; que le 25 juillet 1996, M. Y... reconnaissait, dans un document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" que ce bien lui avait été présenté par la société Century 21 Châteauroux et s'obligeait, pendant une durée de quinze mois, à traiter l'affaire par son intermédiaire, à défaut de quoi il serait tenu à l'entière réparation du préjudice causé à l'agent immobilier, qui ne pourrait être inférieur au montant de la commission ; que le 28 décembre 1996 M. Y... a conclu directement avec les époux X... ;
Attendu que pour condamner M. Y... à payer à l'agence immobilière les dommages et intérêts prévus dans le bon de visite, l'arrêt attaqué retient que M. Y... s'était engagé, dans ce document, à ne traiter l'achat de cette affaire que par le seul intermédiaire de l'agence Century 21 Châteauroux, sauf à réparer l'entier préjudice causé par l'éviction ;
Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'engagement conclu dans le bon de visite, alors que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement du chef des condamnations prononcées contre M. Y..., l'arrêt rendu le 15 mai 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom ;
Condamne la société Century 21 Châteauroux et les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes présentées par M. Y... et par la société Century 21 Châteauroux ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille quatre.