Agent Commission Dispute Following Mandate Expiration
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners of a property, having granted a non-exclusive mandate that prohibited them from dealing directly with a buyer introduced by the agent for a year following the mandate's expiration, sold the property to an individual previously introduced by the agent; the agent sought commission or damages, and the owners sought a guarantee from the buyer, arguing the buyer aided in breaching their contractual obligations. The court rejected the appeal seeking to hold the buyer liable, reasoning that although the buyer had initially signed an agreement to not circumvent the agent, the lower court correctly found no evidence that the buyer was aware of the continuation of the agency mandate during the subsequent, successful transaction, and therefore concluded the buyer had not acted knowingly to engage their liability.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, articles 700 et 37 de la loi du 19 juillet 1991; Agent Commission Dispute Following Mandate Expiration: The court rejected the appeal seeking to hold the buyer liable, reasoning that although the buyer had initially signed an agreement to not circumvent the agent, the lower court correctly found no evidence that the buyer was aware of the continuation of the agency mandate during the subsequent, successful transaction, and therefore concluded the buyer had not acted knowingly to engage their liability.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe specific article cited in the appellant's argument concerning the tortious fault of aiding a breach of contract was invoked, even though the main decision ultimately rejected the appeal based on factual findings regarding knowledge of the breach.
These articles were cited in the dispositive concerning the rejection of the claim for indemnity under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 22 janvier 2002), que M. et Mme X... ont concédé à la société Authentica immobilier un mandat non exclusif en vue de vendre une maison leur appartenant, aux termes d'un acte stipulant qu'il leur était interdit, pendant la durée du mandat et les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ; qu'ils ont, avant l'expiration de ce délai, cédé leur bien à Mme Y..., à qui la société Authentica immobilier avait présenté l'affaire sans qu'elle y donne suite, et dont elle avait recueilli l'engagement de ne pas conclure, pendant une durée de quinze mois, d'entente avec les vendeurs ayant pour effet d'évincer l'agent immobilier en cas d'achat du bien ; que la société mandataire, n'ayant pas obtenu le règlement de sa commission, a assigné les époux X... et Mme Y... en paiement de dommages-intérêts; que M. et Mme X... ont demandé à être garantis par cette dernière de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de les avoir déboutés de cette demande alors, selon le moyen que toute personne qui, en toute connaissance de cause, aide autrui à enfreindre ses obligations contractuelles, commet une faute délictuelle à l'égard de la victime de l'infraction de sorte qu'en rejetant l'appel en garantie formé par les époux X... à l'encontre de Mme Y... aux motifs que la preuve d'un concert frauduleux entre les mandants et les acquéreurs n'était pas établie, alors qu'il résultait de ses propres constatations que Mme Y... avait signé un engagement de ne pas conclure avec les propriétaires ayant pour conséquence d'évincer l'agent immobilier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel, dont la décision d'invalider l'engagement personnel souscrit par Mme Y... lors de sa visite avec l'agent immobilier n'est pas critiquée par le pourvoi, a retenu qu'aucun élément n'établissait que l'intéressée avait été avertie, lors de sa seconde visite effectuée plus de onze mois après la première, de la continuité du mandat de vente confié à la société Authentica immobilier, et qu'elle n'avait ainsi pas agi en connaissance de cause ; qu'elle a pu en déduire qu'elle n'avait pas commis de faute engageant sa responsabilité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu les articles 700 et 37 de la loi du 19 juillet 1991, rejette la demande présentée par la SCP Peignot et Garreau ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille quatre.