Bank Liability on Completion Guarantee in Developer Insolvency

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant tant sur le pourvoi principal formé par la Banque populaire des Pyrénées-Orientales, de l'Aude et de l'Ariège que sur le pourvoi incident relevé par l'association syndicale du lotissement "Les Demeures du Golf" et Mme X... ;

Attendu, selon l'arrêt confirmatif déféré (Montpellier, 24 juin 1999) que la société Sacli (le lotisseur) a été autorisée par la commune de Saint-Cyprien à réaliser un lotissement et procéder à la vente des lots avant l'achèvement des travaux réglementairement prescrits moyennant la justification d'une garantie d'achèvement ; qu'à cette fin, le lotisseur a obtenu un certificat d'achèvement de la Banque populaire des Pyrénées-Orientales, de l'Aude et de l'Ariège (BPPOAA ou la banque) ; que la société Sacli a été mise en redressement judiciaire avant l'achèvement des travaux prescrits ; que l'Association syndicale du lotissement et l'un des attributaires ont assigné la banque en paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de ces travaux ; que la banque a soulevé l'exception tirée de l'extinction de la créance faute d'avoir été déclarée au passif du lotisseur, et subsidiairement a contesté l'étendue de sa garantie ;

Sur le moyen unique pris en ses deux branches du pourvoi principal :

Attendu que la banque fait grief à l'arrêt d'avoir décidé, qu'en qualité de caution au titre d'une garantie d'achèvement, elle devait sa garantie pour les travaux nécessairement à l'achèvement du lotissement et à la mise en conformité des ouvrages alors, selon le moyen :

1 ) que la créance non déclarée à la procédure collective du débiteur principal est éteinte de plein droit et insusceptible de confirmation ou de novation , et ne peut fonder aucun droit contre la caution, à qui il est impossible de renoncer à se prévaloir de cette extinction ; qu'en retenant que la caution avait renoncé à se prévaloir de l'extinction de la créance principale, la cour d'appel a violé les articles 50 à 53 de la loi du 25 janvier 1985 ;

2 ) (subsidiairement) qu'en retenant l'existence d'une renonciation au droit de se prévaloir de l'extinction de la créance, sans constater que la banque aurait eu connaissance de l'absence de déclaration de la créance de l'association syndicale lorsqu'elle avait participé aux opérations d'expertise, payé la provision ordonnée en référé et envoyé une lettre affirmant que sa garantie était toujours valable, donc sans faire apparaître que la supposée renonciation était certaine et non équivoque, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2221 du Code civil ;

Mais attendu que, par la garantie d'achèvement des travaux souscrite dans les opérations d'aménagement foncier réalisées par les communes et autres personnes publiques, la banque ou l'établissement financier s'oblige, en cas de défaillance du lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux ; que cette garantie possède un caractère spécifique et autonome et ne s'assimile pas au cautionnement prévu par les articles 2011 et suivants du Code civil de sorte que sa mise en oeuvre n'est pas soumise à une déclaration préalable de créance en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du lotisseur ; que par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve justifié ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que l'association syndicale et Mme X... reprochent à l'arrêt d'avoir décidé que les lots 1 à 14 étaient exclus de la garantie d'achèvement souscrite par la banque alors, selon le moyen, que les juges, qui ont constaté que l'arrêté du 7 mars 1989 autorisait un projet de lotissement sur un terrain cadastré comprenant les lots n° 478, 479,482 et 483 correspondant aux lots vendus n° 1 à 14 et que le certificat de garantie d'achèvement du 10 mars 1989 établi par la banque mentionnait que celle-ci s'engageait à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux correspondant aux lots cadastrés n° 478,479,482 et 483, ne pouvaient limiter l'étendue de la garantie aux lots vendus sous les numéros 15 à 54 sans violer l'article R. 315-34 du Code de l'urbanisme ;

Mais attendu que l'arrêt constate, par motifs adoptés, que le certificat de garantie d'achèvement établi le 10 mars 1989 vise l'engagement de la banque à mettre à disposition de l'une des personnes visées à l'article R. 315-33 du Code l'urbanisme les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux désignés par l'arrêté du 7 mars 1989 autorisant le projet de lotissement selon la superficie du lotissement indiquée et précisant que le nombre de lots maximum réservés à la vente est fixé à 39, numérotés 15 à 54 ; qu'il relève que si cet arrêté a été complété à deux reprises, la garantie d'achèvement n'a pas fait l'objet d'un avenant ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a exactement retenu que la garantie d'achèvement ne pouvait être étendue aux lots qui n'étaient pas mentionnés dans l'arrêté susvisé auquel le certificat de garantie d'achèvement faisait expressément référence ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois tant principal qu'incident ;

DIT que les dépens seront supportés par moitié d'un côté par la Banque populaire des Pyrénées Orientales de l'Aude et de l'Ariège et de l'autre côté par l'association syndicale du Lotissement Les Demeures du Golf et Mme X...,

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de l'association syndicale du Lotissement Les Demeures du Golf et de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille quatre.