Commercial Lease Renewal Rent Dispute: Market Value Versus Index Ceiling
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over the renewal of a commercial lease where the parties could not agree on the new rent, the property owner appealed the decision to set the renewed rent at the lower market value rather than the indexed ceiling rent. The court of appeal reasoned that since the actual market value was lower than the ceiling amount derived from the indexation clause, the rent should be fixed at the market value, correctly interpreting that the lessee was not required to establish a significant change in the elements determining market value (as specified in Article L. 145-33 of the Commercial Code) for the rent to be set at that lower value when it was below the index-derived ceiling (Article L. 145-34).
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-33 du Code de commerce, articles 1134 du Code civil, Art. L. 145-33 du Code de commerce, Art. 700 du nouveau Code de procédure civile, Art. 670 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Lease Renewal Rent Dispute: Market Value Versus Index Ceiling: The court of appeal reasoned that since the actual market value was lower than the ceiling amount derived from the indexation clause, the rent should be fixed at the market value, correctly interpreting that the lessee was not required to establish a significant change in the elements determining market value (as specified in Article L. 145-33 of the Commercial Code) for the rent to be set at that lower value when it was below the index-derived ceiling (Article L. 145-34).
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited implicitly in the reasoning which justifies the final ruling by stating that the lower court correctly fixed the rent at the rental value without requiring proof of significant change to the elements mentioned in this article.
Used to order the appellant (SCI) to pay a sum to the respondent (Espaces Guérin) for legal costs.
This article is often associated with costs in the context of Court of Cassation decisions, and although not explicitly named in the dispositive regarding costs, the court typically imposes costs based on general procedural rules applicable to the rejection of the appeal (although Art. 700 covers the indemnity, general costs are often covered by the general procedural code provision).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2002), que la société civile immobilière du ... (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société Espaces Guérin, a donné congé à cette dernière pour le 1er juillet 1995 avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer ;
que les parties n'ayant pu s'accorder sur le montant du nouveau loyer, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 1995 à la somme de 40 818,22 euros, soit la valeur locative, inférieure aux prix du loyer renouvelé, selon la règle des indices alors, selon le moyen :
1 / que si l'article L. 145-33 du Code de commerce énonce un principe général selon lequel le loyer du bail renouvelé doit normalement correspondre à la valeur locative, il résulte de l'article L. 145-34 du même Code qu'il n'est au pouvoir du juge de fixer à la valeur locative le loyer d'un bail renouvelé, qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33 pour la détermination de la valeur locative ; qu'ainsi, en décidant de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, inférieure au plafond résultant de l'indexation prévue à l'article L. 145-34, tout en constatant qu'il n'y avait pas eu de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ;
2 / que lorsqu'un bail est conclu, le prix est librement fixé par les parties et que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le juge ne saurait avoir le pouvoir de fixer le loyer d'un bail renouvelé à un prix inférieur au loyer qui était contractuellement fixé en vertu du bail à renouveler ; qu'il ne saurait en aller autrement que s'il y a eu une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33 du Code de commerce pour la détermination de la valeur locative ; qu'ainsi, en l'espèce, ayant retenu l'absence d'une telle modification, la cour d'appel, en retenant que la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative s'imposait dès lors que celle-ci n'atteignait pas le plafond de loyer résultant de l'application des indices, a violé les articles 1134 du Code civil et L. 145-34 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la valeur locative était inférieure au montant du loyer plafonné, la cour d'appel en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33 du Code de commerce pour la détermination de la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière du ... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société civile immobilière du ... à payer à la société Espaces Guérin la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatre.