Landlord Breach of Fitness for Use Voids Rent Obligation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 3 juillet 2001), que la société Réseau Elzeard immobilier (REI) a donné à bail, par acte du 18 novembre 1986, pour neuf ans à M. X... deux garages sis à Risoul devant être affectés à la vente "de produits régionaux, épicerie fine, vins, spiritueux" ; que par un acte annexé au bail, la société bailleresse a déclaré avoir obtenu toutes les autorisations permettant d'utiliser les locaux à d'autres affectations que celle de garage et prévu la résiliation de plein droit de la convention si le locataire se voyait interdire l'exercice de ses activités professionnelles ; que le 4 décembre 1990, un arrêté (du maire de Risoul) a interdit l'exploitation de tout commerce dans les locaux à usage de garage ; que M. X... ayant quitté les lieux le 30 novembre 1994, la société REI l'a assigné en paiement des loyers ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel qu'il avait exercé son activité dans les lieux loués jusqu'à l'intervention de l'arrêté du 4 décembre 1990 interdisant tout commerce dans les garages, la cour d'appel a tiré les conséquences légales de ses constatations en rejetant sa demande en restitution de loyers pour la période antérieure à cette date ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1719 du Code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

Attendu que, pour rejeter l'exception d'inexécution fondée sur l'absence de délivrance d'un local autorisant l'activité pour laquelle il avait été loué et condamner en conséquence M. X... au paiement de loyers pour la période du 1er avril 1990 au 30 novembre 1994, l'arrêt retient que le bailleur a rempli l'ensemble de ses obligations et que le preneur qui savait devoir obtenir des autorisations ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que les courriers de la mairie de Risoul, adressés à la société REI, lui enjoignaient de rendre aux locaux leurs destination initiale, que des locataires qui avaient modifié la destination des lieux avaient été pénalement condamnés, que l'arrêté du 4 décembre 1990 interdisait de transformer les garages en locaux commerciaux étaient autant d'éléments qui permettaient de retenir que la société REI, pas plus que M. X... si celui-ci en avait fait la demande, n'aurait obtenu l'autorisation de transformer les garages en locaux commerciaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à verser à la société REI la somme de 67 297,11 francs outre intérêts de droit à compter du 26 décembre 1994 et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du Code civil, l'arrêt rendu le 3 juillet 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne la société Réseau Elzeard immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Réseau Elzeard immobilier à payer à la SCP Ghestin la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Réseau Elzeard immobilier ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille quatre.