Prospective Tenant v. Landlords: Non-Fulfillment of Suspensive Loan Condition

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 25 février 2002), que, par acte sous seing privé du 22 octobre 1998, Mme X..., veuve Y... et M. Alain Y... (les consorts Y...) se sont engagés à donner à bail à Mme Z..., pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1998, des locaux à usage commercial ; que cet acte, qui devait être réitéré en la forme authentique au plus tard le 30 novembre 1998, comportait trois conditions suspensives :

l'obtention d'un prêt par Mme Z... qu'elle s'engageait à justifier au plus tard le 30 novembre 1998, l'obtention d'un permis de construire nécessaire à la rénovation de la boutique et l'accord donné par les consorts Y... pour la création éventuelle d'un escalier intérieur entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; que les consorts Y... ayant refusé de signer l'acte définitif, Mme Z... les a assignés notamment pour obtenir délivrance sous astreinte de la chose louée ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que le bailleur ne peut se prévaloir à l'encontre du locataire du non-respect de conditions dont il a lui-même empêché l'accomplissement ; que la cour d'appel, après avoir constaté que les travaux de rénovation du rez-de-chaussée, incombant au locataire étaient subordonnés à la délivrance d'un permis de construire lui-même conditionné par la réalisation de travaux de façade que le propriétaire aurait dû faire effectuer, ne pouvait permettre au propriétaire de se prévaloir à l'encontre du locataire de la non-réalisation de la condition relative au prêt, en violation de l'article 1178 du Code civil ;

2 / que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; qu'en n'ayant pas recherché si l'exécution des travaux auxquels le locataire faisait allusion dans sa lettre du 26 novembre 1998 ne concernait pas exclusivement les travaux de façade que l'administration avait mis à la charge du bailleur pour l'obtention du permis de construire, préalable aux travaux de rénovation du rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que Mme Z... n'ayant pas soutenu, devant les juges du fond, que les consorts Y... avaient empêché l'accomplissement de la condition relative au prêt en ne réalisant pas les travaux de façade mis à leur charge par l'autorité administrative auxquels était subordonnée la délivrance du permis de construire relatif à la rénovation des locaux loués, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a relevé qu'il appartenait à Mme Z... de justifier, soit de l'obtention d'un prêt de 500 000 francs, soit d'une attestation de son banquier certifiant qu'un tel prêt était susceptible de lui être accordé, soit d'éléments démontrant que ses avoirs personnels lui permettaient de tels investissements pour l'exécution de travaux devant profiter aux deux parties, que cette preuve n'était pas rapportée et que la première condition suspensive n'étant pas réalisée, la promesse synallagmatique de bail devait être considérée comme caduque ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à M. Y..., pris tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Mme X..., veuve Y..., la somme de 600 euros et rejette la demande de Mme Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille quatre.