Landlord's Right to Refuse Lease Renewal Despite Rent Fixation Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-57 du Code de commerce ;

Attendu que, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive relative à la fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter les frais ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 avril 2003), que le 12 février 1981, la Sofreec, aux droits de laquelle vient la société Hammerson Centre commercial Italie, a donné à bail des locaux à usage commercial à la société L2M, aux droits de laquelle vient la société Gala 13, pour une durée de douze ans, avec un loyer annuel équivalent à un certain pourcentage du chiffre d'affaires du preneur sous réserve d'un minimum garanti ; qu'après avoir délivré congé avec offre de renouvellement du bail pour le 1er mars 1993, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé ; que celui-ci a exclu toute fixation judiciaire de ce loyer et dit que le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré ; que la société Hammerson Centre commercial Italie a notifié à sa locataire son droit d'option et son refus de renouvellement du bail et l'a assignée aux fins notamment que ce droit d'option soit déclaré valable ;

Attendu que pour dire nul et de nul effet le droit d'option notifié par la société bailleresse, l'arrêt retient que le droit d'option est offert au bailleur, comme d'ailleurs au preneur, dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ; que cette possibilité leur est donnée pour pallier l'incertitude liée à la décision judiciaire ; que dans l'hypothèse, comme en l'espèce, d'un loyer binaire où la fixation judiciaire du loyer est exclue, la clause de loyer variable se trouvant reconduite dans ses deux composantes indivisibles, il n'existe aucune incertitude pour les parties sur la fixation du loyer qui résulte de l'application pure et simple de la clause ; que, dès lors, le droit d'option consacré par l'article L. 145-57, texte spécifique à la fixation judiciaire du loyer, est exclu ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur a toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail, de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l'article L. 145-57 du Code de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 avril 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne la société Gala 13 aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Gala 13 à payer à la société Hammerson Centre commercial Italie la somme de 1 900 euros et rejette la demande de la société Gala 13 ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille quatre.