Purchaser v. Real Estate Agent and Insurer: Loss of Chance Damages for Unregistered Promise to Purchase

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu que les époux X... ont consenti à M. Y..., assisté de M. Z..., agent immobilier, une promesse unilatérale de vente d'immeubles qui a été déclarée nulle pour défaut d'enregistrement par un arrêt de la cour d'appel de Limoges du 25 octobre 1990 ; que M. Y... ayant assigné M. Z... et son assureur en réparation de son préjudice, la cour d'appel (Limoges, 15 novembre 2000) a dit que le préjudice de M. Y... était constitué par la perte d'une chance et condamné in solidum M. Z... et la compagnie d'assurances Axa Courtage à lui payer la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen :

1 / qu'en limitant la condamnation de la compagnie d'assurances Axa à la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts alors qu'elle avait dit, dans son précédent arrêt du 5 février 1998, que la compagnie Uni Europe devra garantir M. Z... à concurrence de 1 000 000 francs, sous déduction d'une franchise de 10 %, la cour d'appel a ainsi porté atteinte à l'autorité de la chose jugée, et violé les articles 1351 du Code civil et 480 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / qu'en jugeant que le préjudice de M. Y... était constitué par la perte d'une chance alors que l'impossibilité dans laquelle celui-ci s'est trouvé de poursuivre la réalisation de l'opération immobilière qu'il avait entreprise constitue un préjudice direct, actuel et certain, la cour d'appel a violé l'article 1149 du Code civil ;

3 / qu'en se bornant à allouer à M. Y... la somme de 100 000 francs au seul motif que cette somme paraissait justement réparer la totalité du préjudice au regard des éléments de fait produits et des calculs des probabilités de chiffre d'affaires et de bénéfices escomptés évalués par l'expert dans son rapport, sans rechercher quel profit aurait pu tirer M. Y... d'une opération achat-revente sans construction immobilière, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1149 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord, que l'arrêt n'a pas porté atteinte à l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel s'étant bornée, dans sa décision du 5 février 1998, à ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise afin d'évaluer le préjudice subi par M. Y... ; qu'ensuite, l'arrêt relève que l'expert a émis des réserves sur le sérieux et la faisabilité de l'opération immobilière envisagée par M. Y..., en soulignant que le mode de commercialisation n'était pas déterminé, qu'aucun certificat d'urbanisme ni permis de démolir n'avaient été sollicités, que le permis de construire demandé tardivement avait été refusé par l'Administration du fait de l'insuffisance des renseignements fournis, que M. Y... ne justifiait d'aucune dépense relative à la réalisation de ce projet et que l'opération aurait également pu consister en un achat avec revente sans opération de construction ; que, par ces motifs, la cour d'appel a précisément caractérisé une perte de chance ; qu'enfin, M. Y... n'a pas invoqué dans ses conclusions en cause d'appel un préjudice constitué par la perte du profit qu'il aurait pu retirer de la revente des biens sans réalisation d'une construction immobilière ; que le moyen, nouveau et mélangé de fait en sa troisième branche, n'est pas fondé en ses deux autres branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer à M. Z... la somme de 1 000 euros et la même somme à la compagnie Axa Courtage IARD ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille trois.