Taxpayer's Undertaking to Resell Qualifies Residence Acquisition for Business Tax Benefit

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 31 janvier 2001), que le 23 août 1988, Mme X... a acquis, avec son mari, une maison d'habitation sous le bénéfice de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1115 du CGI en prenant l'engagement, en sa qualité de marchand de biens, de procéder à sa revente dans un délai de cinq ans ultérieurement prorogé jusqu'au 31 décembre 1998 ; que les époux X... occupant cette maison à titre de résidence principale depuis le jour de son acquisition, l'administration fiscale a remis en cause le bénéfice de ce régime de faveur en leur notifiant, le 22 février 1995, un rappel de droits de mutation, qui a été mis en recouvrement en septembre 1996 ; que le bien ayant été revendu le 31 janvier 1997, Mme X..., à la réclamation de laquelle il n'avait pas été donné réponse par l'Administration dans un délai de six mois, a sollicité la décharge de cette imposition auprès du tribunal de grande instance ; que cette demande a été rejetée par jugement du 24 mars 1998, dont Mme X... a fait appel ;

Attendu que le directeur général des impôts fait grief à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement et ordonné le dégrèvement du rappel des droits de mutation, alors, selon le moyen, que le régime de faveur prévu en matière de droits d'enregistrement par l'article 1115 du Code général des impôts profite aux personnes qui réalisent des affaires définies au 6 de l'article 257 du même Code, c'est-à-dire des opérations soumises à la TVA qui portent sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; que ce régime de faveur concerne ainsi les personnes qui, ayant la qualité de marchand de biens, achètent habituellement en leur nom

en vue de les revendre, les biens susmentionnés ; qu'il s'ensuit que ce régime spécial ne peut bénéficier aux acquisitions de biens, telle une résidence principale, destinés à satisfaire des besoins personnels et familiaux ; qu'en effet, une acquisition réalisée dans ce but fait entrer le bien dans le patrimoine privé du professionnel, sa revente s'effectuant dans le cadre de la gestion de ce patrimoine privé ; qu'en écartant néanmoins cette circonstance et en se fondant sur la seule revente du bien dans le délai légal moyennant une indéniable plus-value pour juger éligible au régime de faveur l'opération litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 35 et 1115 du Code général des impôts ;

Mais attendu qu'après avoir énoncé que toute transaction immobilière réalisée par un marchand de biens est présumée effectuée dans le cadre de son activité commerciale, cette présomption pouvant toutefois être écartée lorsqu'est rapportée la preuve qu'il s'agit d'une opération réalisée dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, la cour d'appel, qui a relevé que l'immeuble litigieux avait été revendu avant l'expiration du délai imparti par le législateur pour bénéficier du régime de faveur, en dégageant une plus-value, a estimé que le fait que les époux X... aient vendu leur résidence principale le jour même où ils acquerraient l'immeuble litigieux, dans lequel ils se sont immédiatement installés, ne permettait pas de retenir que cette transaction n'était motivée que par des considérations familiales et personnelles, dès lors que l'engagement pris de revendre l'immeuble dans un certain délai, eu égard aux sanctions fiscales qu'entraînait sa méconnaissance, manifestait clairement la volonté de Mme X..., au moment de la transaction, de revendre celui-ci dans un délai relativement bref en réalisant une plus-value ; que la cour d'appel a, en outre, retenu que la cession de la précédente résidence principale des époux X... était nécessaire au financement de l'opération d'acquisition du bien litigieux compte tenu de la surface financière relativement réduite de Mme X..., et que le fait que l'occupation se soit prolongée jusqu'au 31 mars 1997 pouvait ne constituer que la seule conséquence de la mévente notoire des biens immobiliers au cours de cette période et non le résultat d'une volonté délibérée de Mme X... de s'y maintenir pour des motifs personnels ayant été à l'origine de l'achat ;

qu'elle a, enfin, considéré qu'il résultait des pièces versées aux débats que Mme X... avait entrepris des démarches en vue de la revente du bien litigieux entre mai 1991 et mars 1994 ; qu'en l'état de ses énonciations et appréciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. le Directeur général des Impôts aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille trois.