Property Owners v. Neighboring Property Owners (Wall Ownership Dispute)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners of a lower property sued their neighbors, who owned the adjacent higher property, seeking a declaration that the boundary wall between them was a retaining wall, not a common wall, and an order for its repair. The appellate court ruled that the wall was indeed a common wall, obligating the neighbors to share repair costs after four months unless an agreement was reached. On appeal, the higher property owners argued the court erred by deeming the retaining wall as common, ignoring legal presumptions of non-co-ownership based on the wall's non-uniform top structure, and improperly relying on a cadastral plan from a deed to which the original plaintiffs were not parties. The Supreme Court rejected the appeal, finding the appellate court legally justified its decision that the wall was common by establishing that its coping was sloped differently on each side, the wall was designated as a dividing wall on historical plans, and the plaintiffs' house was physically attached to and supported by half the wall's thickness.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 653 du Code civil, article 654 du Code civil, REJETTE le pourvoi, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Owners v. Neighboring Property Owners (Wall Ownership Dispute): The appellate court ruled that the wall was indeed a common wall, obligating the neighbors to share repair costs after four months unless an agreement was reached. On appeal, the higher property owners argued the court erred by deeming the retaining wall as common, ignoring legal presumptions of non-co-ownership based on the wall's non-uniform top structure, and improperly relying on a cadastral plan from a deed to which the original plaintiffs were not parties. The Supreme Court rejected the appeal, finding the appellate court legally justified its decision that the wall was common by establishing that its coping was sloped differently on each side, the wall was designated as a dividing wall on historical plans, and the plaintiffs' house was physically attached to and supported by half the wall's thickness.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the dispositive order ruling on the merits of the appeal.
Cited in the dispositive order imposing payment of a sum based on this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 10 janvier 2002), que les époux X..., propriétaires d'un tènement immobilier situé en contrebas d'un tènement appartenant aux époux Y..., ont assigné ceux-ci pour voir constater que le mur construit en limite de leurs propriétés respectives est un mur de soutènement qui ne peut être considéré comme mitoyen et leur voir enjoindre de procéder à sa réparation ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de dire que ce mur est mitoyen et que, sauf accord des parties dans un délai de quatre mois suivant la date de l'arrêt sur l'exécution des travaux d'entretien et de réparation, ces travaux seront effectués aux frais des époux Y... qui pourront ensuite recouvrer contre les époux X... la quote part incombant à ces derniers, soit la moitié, alors, selon le moyen :
1 / que n'est pas mitoyen le mur de soutènement qui n'est pas un mur de clôture ; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève expressément que le mur litigieux a, pour partie, une fonction de mur de soutènement ; qu'en considérant que le mur en cause était mitoyen sur toute sa longueur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 653 du Code civil ;
2 / qu'il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté et présente, de l'autre, un plan incliné ou lorsqu'il n'y a, que d'un côté, soit un chaperon, soit des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur ; qu'aucune marque de non-mitoyenneté n'est caractérisée en raison de la nature des matériaux composant le mur ; qu'en tirant une présomption de non-mitoyenneté du fait que le faîtage du mur était constitué de matériaux différents, la cour d'appel a violé l'article 654 du Code civil ;
3 / que pour déclarer le mur non-mitoyen, la cour d'appel s'est fondée sur les mentions d'un plan cadastral annexé à l'acte de vente Girard-Oger, auteurs des époux Y..., précisant que le mur litigieux était un mur séparatif ; qu'en statuant ainsi alors que les auteurs des époux X... n'étaient pas partie à cet acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 653 et 1165 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le faîtage du mur présentait une partie en ciment inclinée vers le fonds Y... et une autre en tuiles inclinée vers le fonds X..., que ce mur était mentionné comme étant un mur séparatif sur le plan cadastral comme sur le plan annexé à l'acte de 1923 portant sur la vente du terrain dont une partie appartenait aux époux Y... et que la maison des époux X... était adossée à ce mur et s'appuyait sur la moitié de son épaisseur, la cour d'appel, qui n'a tiré aucune présomption de la nature des matériaux constituant le faîtage et n'a pas déclaré le mur non-mitoyen, a légalement justifié sa décision en retenant que le mur était mitoyen sur toute sa longueur ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... une somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille trois.