Landlord vs. Commercial Tenant: Unauthorized Mezzanine Construction and Restoration Costs

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 22 mai 2001), que les époux X..., propriétaires de locaux à usage commercial, les ont donnés à bail à M. Y... pour qu'il y exerce une activité de restauration ; que le locataire leur a donné congé pour le 1er mai 1995 et a libéré les lieux ; que, se plaignant de dégradations et de la transformation, sans leur autorisation, d'une mezzanine en local d'habitation et salle d'eau, les bailleurs l'ont assigné pour le faire condamner au coût de la remise en état des lieux et à une indemnité pour perte de loyers ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner au coût de la remise en état de la mezzanine, alors, selon le moyen :

1 / qu'en l'absence de stipulation contraire, l'article 555 du Code civil s'applique aux constructions édifiées par le preneur en cours de bail et exclut la condamnation de ce dernier à supporter le coût de démolition si le bailleur conserve les ouvrages réalisés ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que le bail conclu entre M. Y..., preneur, et les époux X... précisait que les travaux faits par le locataire "même avec l'autorisation du bailleur... resteront en fin de bail... la propriété du bailleur, sans indemnité quelconque de sa part" ; qu'une telle clause, qui prévoyait le transfert de propriété des constructions au bailleur, excluait toute demande de démolition et faisait partant obstacle, en application de l'article 555 du Code civil, au paiement par le preneur du coût de démolition ; qu'en condamnant néanmoins le preneur à supporter un tel coût, la cour d'appel a violé l'article 555 précité ;

2 / qu'en toute hypothèse, en application de l'article 555 du Code civil, le bailleur, qui décide, explicitement ou implicitement, de conserver les constructions réalisées par le locataire, ne peut exiger de ce dernier qu'il supporte le coût de démolition ; qu'en condamnant le preneur à supporter le coût de démolition des constructions qu'il avait réalisées, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le bailleur n'avait pas implicitement opté pour la conservation des constructions ainsi édifiées, en s'abstenant de formuler de quelconques réserves lors de la fin du bail et de la remise des clés et en déclarant à l'administration chargée du cadastre le changement d'affectation résultant des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que M. Y... avait aménagé la mezzanine en pièces d'habitation sans avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite du bailleur, et ce en infraction aux clauses du bail dans la mesure où ces travaux étaient constitutifs d'une construction et n'étaient pas nécessaires à l'exercice de son activité de restauration, la cour d'appel en a exactement déduit que les époux X... étaient fondés à lui réclamer le coût des travaux de remise en état de cette mezzanine, la clause prévoyant que les travaux et installations réalisés par le locataire resteraient en fin de bail la propriété du bailleur n'étant pas applicable aux travaux non autorisés par celui-ci, qui manifeste explicitement sa volonté de ne pas les conserver en demandant en justice leur démolition ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'indemnisation pour perte de loyers, alors, selon le moyen :

1 / que selon l'article 1730 du Code civil, le preneur condamné à remettre les lieux en état doit, tant que les travaux ne sont pas réalisés, indemniser le bailleur au titre de la perte de loyers du fait de l'impossibilité de relocation desdits lieux ; qu'en privant cependant les bailleurs de toute indemnisation, motif inopérant pris de l'existence d'une relocation partielle des lieux durant une durée limitée, quand pareille circonstance était seulement de nature à diminuer le montant de l'indemnisation et non à l'exclure, la cour d'appel a violé le texte précité ;

2 / que selon l'article 1730 du Code civil, le preneur condamné à remettre les lieux en état doit, tant que les travaux ne sont pas réalisés, indemniser le bailleur au titre de la perte de loyers du fait de l'impossibilité de relocation desdits lieux ; qu'en se fondant cependant sur l'existence d'une relocation pour priver les bailleurs de toute indemnisation sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bailleurs ne s'étaient pas trouvés dans l'impossibilité de relouer la totalité de la surface commerciale tant que les travaux de remise en état ne seraient pas réalisés par le preneur, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un manque de base légale au regard du texte précité ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les bailleurs ne versaient aux débats aucune pièce permettant d'affirmer que la difficulté à relouer résultait de la création irrégulière de l'appartement ou des quelques réparations locatives à effectuer, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille deux.