Co-Owner Consent in Lease Non-Renewal Notice Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns a commercial lease where three of the four co-owners of the leased property sent a notice of non-renewal and eviction offer to the tenant company. The tenant company contested the nullity of this notice, arguing that a notice from a single co-owner is only unenforceable against the others, not null, and that the senders could not retract an irrevocable notice. The court upheld the finding of nullity because the notice of non-renewal, which requires the consent of all co-owners, was initiated by only three of the four co-indivisors; the court also deemed the tenant's complaint regarding the denial of damages for bad faith unmeritorious for the purposes of cassation, as it could be addressed through a different procedural remedy.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 883 du Code civil, article 1382 du Code civil, Article 5 du décret du 30 septembre 1953, article 463 du nouveau Code de procédure civile, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Co-Owner Consent in Lease Non-Renewal Notice Validity: The tenant company contested the nullity of this notice, arguing that a notice from a single co-owner is only unenforceable against the others, not null, and that the senders could not retract an irrevocable notice. The court upheld the finding of nullity because the notice of non-renewal, which requires the consent of all co-owners, was initiated by only three of the four co-indivisors; the court also deemed the tenant's complaint regarding the denial of damages for bad faith unmeritorious for the purposes of cassation, as it could be addressed through a different procedural remedy.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the appellant's argument concerning the validity of a notice given by only some co-indivisees, which the court implicitly confirmed as the basis for the nullity ruling.
Cited in the appellant's argument regarding the irrevocability of a unilateral notice, which the court implicitly addressed when upholding the nullity.
Cited in the appellant's argument concerning the need to award damages due to the bad faith of the lessors, implicitly considered when rejecting the appeal.
Cited by the court to reject a ground for appeal concerning the denial of damages, as the issue could be addressed via this procedural article.
Applied to reject the claims for costs under this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 25 juin 2001), que la société des Etablissements X..., aux droits de laquelle se trouve la société La Boîte à Outils, a reçu congé, le 28 juillet 1992, de Mmes Françoise, Gabrielle et Hélène X..., soeurs de Régis X..., tous quatre étant propriétaires indivis des locaux dans lesquels ladite société exerçait son activité commerciale ; que ce congé portait refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction ; qu'au cours de l'expertise judiciaire, ordonnée sur le montant de cette indemnité, une provision a été allouée de ce chef à la société locataire ;
Attendu que la société La Boîte à Outils fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du congé et de la condamner à restituer la provision reçue, alors , selon le moyen :
1 / que le bail d'un bien consenti par un seul des indivisaires n'est pas nul et est seulement inopposable aux autres coïndivisaires ; qu'il en est de même d'un congé délivré sans l'accord de tous les indivisaires ;
qu'ainsi l'arrêt attaqué, qui a prononcé la nullité du congé délivré à la société locataire sans le consentement des quatre coïndivisaires, a violé l'article 883 du Code civil ;
2 / que le caractère unilatéral du congé fait, qu'une fois donné, il ne peut être rétracté par son auteur sans accord du destinataire ; que l'arrêt attaqué, qui a constaté qu'un congé avait été délivré le 28 juillet 1992 à la société locataire par les trois soeurs X..., aurait dû en déduire que ce congé était irrévocable et que celles-ci ne pouvaient ensuite se prévaloir de sa nullité ; qu'en privant d'effet ce congé, l'arrêt attaqué a violé l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 ;
3 / qu'en tout état de cause l'arrêt attaqué a relevé la mauvaise foi et la propre turpitude des soeurs X..., qui avaient invoqué la nullité du congé après l'avoir pourtant fait sciemment délivrer à la société locataire ; qu'ainsi, il devait rechercher si les soeurs X... n'avaient pas commis une faute qui devait être sanctionnée par l'allocation de dommages-intérêts d'un montant équivalant à l'indemnité d'éviction accordée par le tribunal ; qu'à défaut, l'arrêt attaqué a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le congé avec refus de renouvellement avait été délivré à la requête de trois des quatre coïndivisaires, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé était nul ;
Attendu, d'autre part, que le grief relatif à la non condamnation à dommages-intérêts des soeurs X..., pouvant être réparé par la procédure prévue à l'article 463 du nouveau Code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Boîte à Outils aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des consorts X... et de la société La Boîte à Outils ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille deux.