Property Manager v. Tenant: Prescription Period for Rent Overcharge Recovery
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA tenant sued a property manager for the recovery of excessive rent supplements paid in an apartment governed by the 1928 law, which the manager argued was barred by the three-year prescription period for actions in repetition set out in the applicable law. The lower court rejected the prescription defense, reasoning that the nullity provision regarding overcharges did not specifically institute a special prescription for applying rent surcharge legislation; however, the high court overturned this ruling, finding that the relevant articles, which state that all unduly collected sums are subject to repetition and governed by the law applicable to the apartment construction, implicitly subjected these repetition actions to the three-year abbreviated prescription period, thus leading to the judgment's annulment and referral.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, Condamne Mme X... aux dépens; Property Manager v. Tenant: Prescription Period for Rent Overcharge Recovery: The lower court rejected the prescription defense, reasoning that the nullity provision regarding overcharges did not specifically institute a special prescription for applying rent surcharge legislation; however, the high court overturned this ruling, finding that the relevant articles, which state that all unduly collected sums are subject to repetition and governed by the law applicable to the apartment construction, implicitly subjected these repetition actions to the three-year abbreviated prescription period, thus leading to the judgment's annulment and referral.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles, concerning nullity and prescription for overcharges, were the subject of the alleged violation leading to the cassation.
These articles were cited together with the 1948 Law articles as the legal texts allegedly violated by the lower court's decision.
This procedural order is part of the final disposition following the cassation.
This provision dictates the allocation of legal costs in the final order.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que toute clause ou stipulation tendant à imposer, sous une forme directe ou indirecte, un prix de location supérieur à celui fixé en application des dispositions de la loi, est nulle de plein droit ; qu'il en est de même si les avantages exigés, autres que ceux représentant une rémunération équitable du service rendu, l'ont été au profit de toute autre personne que le bailleur ; que toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition ; que les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du douzième arrondissement de Paris, 6 septembre 2001), rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un appartement faisant partie d'un immeuble construit en application de la loi du 13 juillet 1928 (immeuble "à loyer moyen") et géré par la société Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), a assigné cette dernière en remboursement de suppléments de loyers ; que la bailleresse a soulevé la prescription triennale de l'action ;
Attendu que pour écarter l'application de cette prescription, le jugement retient que l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ; que l'article 63 du même chapitre précise que toute clause ou stipulation tendant à imposer sous une forme directe ou indirecte un prix de location supérieur à celui fixé en application des dispositions de la loi est nulle de plein droit et que toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition ; que cette disposition renvoie nécessairement au calcul du loyer légal tel qu'institué au chapitre III de cette loi et ne peut avoir eu pour objet d'instituer une prescription spéciale pour l'application de la législation du surloyer ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation prévoient que le chapitre VI de la loi du 1er septembre 1948, dans lequel se trouvent les articles 63 et 68, régit les appartements construits en application de la loi du 13 juillet 1928 et que toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition, et soumises à la prescription abrégée de trois ans, le tribunal d'instance a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 septembre 2001, entre les parties, par le tribunal d'instance du douzième arrondissement de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance du onzième arrondissement de Paris ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille trois.