Guarantor Liability in Real Estate Lease with Contestable Lessor Veto Power

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 juin 2000), que le 13 juin 1988 la société Eurobail a consenti à la société Nouvelle de Literie un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de quinze ans, M. X..., gérant de la société, se portant caution solidaire de l'ensemble des obligations souscrites par le preneur ; que la résolution du bail a été constatée le 7 juillet 1994, la société preneuse ayant été mise en liquidation judiciaire et Mme Y... nommée liquidateur ; que la société Eurobail ayant assigné la caution en paiement des arriérés de loyers, charges et accessoires ainsi que de l'indemnité contractuelle de résiliation, M. X... s'est prévalu de la nullité du contrat en application de l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de refuser d'annuler le contrat et de le condamner au paiement des sommes demandées par le crédit-bailleur alors, selon le moyen :

1 / qu'il n'est pas loisible aux juges du fond, même sous couvert d'interprétation, de dénaturer les termes clairs et précis des contrats ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que l'honorabilité et la solvabilité du nouveau locataire s'imposaient au crédit-bailleur, de sorte que celui-ci avait l'obligation de l'agréer, quand le contrat lui laissait toute latitude d'appréciation à cet égard, a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de crédit-bail au mépris des prescriptions de l'article 1134 du Code civil ;

2 / que, si le crédit-preneur n'a la faculté de résilier le crédit-bail qu'à la condition de régler, à titre d'indemnité de résiliation, la totalité des mensualités restant à courir, le contrat est nul ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui, au prix d'une dénaturation du contrat, a refusé de l'annuler, validant ainsi une clause qui, en donnant toute latitude au crédit-bailleur pour refuser discrétionnairement un nouveau locataire, lui permettait, du même coup, d'imposer au crédit-preneur, désireux de résilier le contrat, le règlement d'une indemnité égale au montant de toutes les mensualités restant à courir, a violé l'article 1-2 de la loi du 2 juillet 1966 ;

3 / que toute obligation contractée sous une condition potestative est nulle ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui, en dénaturant le contrat, a validé un contrat de crédit-bail comportant une clause purement potestative, permettant au crédit-bailleur, par le refus discrétionnaire d'un nouveau locataire, d'imposer au crédit-preneur, et donc à la caution, le règlement d'une indemnité de résiliation égale à la totalité des mensualités restant à courir, a violé l'article 1174 du Code civil ;

4 / que si l'indemnité de résiliation stipulée dans un contrat de crédit-bail est égale à la totalité des mensualités restant à courir, le contrat est nul, peu important sa résolution ou sa résiliation ultérieure ;

qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a refusé d'annuler le contrat de crédit-bail litigieux, prétexte pris de ce qu'il n'avait pas été résilié par le preneur, mais résolu pour défaut de paiement des loyers, s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé l'article 1-2 de la loi du 2 juillet ;

5 / que le contrat de crédit-bail est nul lorsqu'il oblige le crédit-preneur à verser, après résiliation, une indemnité égale au montant des loyers restant à courir ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a décidé que le contrat de crédit-bail était valable, sans rechercher, comme les conclusions de M. X... l'y invitaient, si le crédit-bailleur ne s'était pas contractuellement réservé une entière liberté de négociation dans la vente, pouvant, à son gré, refuser tout candidat acquéreur, la référence à un motif légitime n'étant que de pure façade, de sorte que cette clause lui permettait d'imposer au crédit-preneur le paiement, à titre d'indemnité de résiliation, de toutes les mensualités restant à courir, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1-2 de la loi du 2 juillet 1966 et 1174 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant, d'une part, relevé, sans dénaturation, que le bailleur ne pouvait refuser d'agréer le nouveau locataire que s'il n'était ni honorable, ni solvable, et, d'autre part, procédant à la recherche prétendument omise, retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, que le bailleur ne pouvant refuser d'agréer l'acheteur que pour des motifs légitimes, la référence à une décision du bailleur, seul juge des conditions proposées pour la vente, "sans recours du preneur", n'interdisant pas à ce dernier de contester en justice le refus d'agrément, la cour d'appel, qui en a déduit que la clause de résiliation à la demande du preneur ne comportait pas de condition purement potestative, a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la cessation du contrat, que cette clause ne faisait pas supporter au preneur, qui résiliait une indemnité égale aux obligations du contrat dues jusqu'à son terme et que le crédit-bail immobilier était valable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... Z..., ès qualités la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille deux.