Real Estate Agent Commission and Indemnity Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt déféré (Paris,14 juin 2001), que M. X..., agent commercial de l'agence immobilière société Agence du Golf du 7 juin au 18 octobre 1993, date à laquelle l'agence a mis fin au contrat, verbal, qui les liait, sans donner de motif, l'a assignée en paiement de commissions et d'une indemnité de rupture ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

Attendu que M. X... reproche à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en paiement d'une somme de 60 000 francs HT à titre de commissions, alors, selon le moyen :

1 / que, dans ses conclusions d'appel, l'Agence du Golf ne contestait nullement que, s'agissant des transactions pour lesquelles il réclamait une commission, les ventes avaient été menées à terme, se bornant à prétendre qu'il ne prouvait pas qu'il était "à l'origine" de ces opérations ; qu'ainsi, en retenant, pour rejeter sa demande, qu'il ne prouvait pas que, dans ces différentes affaires, la condition suspensive avait été levée et la vente réitérée par acte authentique, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que, dans ses conclusions d'appel, il faisait valoir que la preuve de ce que son taux de commission avait été fixé à 40 % de la commission perçue par l'agence résultait des paiements effectués par la société Agence du Golf ainsi que des écritures régularisées par celle-ci devant le conseil de prud'hommes de Melun, dans lesquelles elle indiquait expressément que "les 40 % correspondent très exactement au montant des sommes versées à des agents commerciaux par des agents immobiliers" ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / qu'aux termes de l'article 3 de la loi du 25 juin 1991, "dans le silence du contrat, l'agent a droit à une rémunération conforme aux usages pratiqués, dans le secteur d'activité couvert par son mandat, là où il exerce cette activité"; qu'ainsi, lorsque la rémunération de l'agent commercial n'est pas déterminée par les parties, il appartient au juge de la fixer en considération des éléments prévus par l'article précité ; qu'en rejetant sa demande au motif qu'il n'établissait pas quel était le taux de commission convenu, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé le texte susmentionné ;

Mais attendu que la société Agence du Golf ayant, dans ses conclusions du 22 juillet 2000, soutenu que si, en qualité d'agent commercial, il est tout à fait possible que M. X... soit à l'origine d'un certain nombre d'entrées de biens immobiliers dans l'agence, il convenait de préciser que lagent commercial est rémunéré au moment où la vente intervient devant notaire, l'arrêt retient que M. X... ne prouve pas que, dans les affaires pour lesquelles il demande une commission, le compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt qu'il verse aux débats a été suivi d'un acte authentique de vente, tandis qu'il reconnaît que sa commission n'était due qu'à la signature d'un tel acte ; qu'ainsi, sans modifier les termes du litige et abstraction faite du motif surabondant critiqué par la troisième branche, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen :

Attendu que M. X... reproche encore à l'arrêt de ne lui avoir alloué, à titre d'indemnité compensatrice du préjudice subi du fait de la rupture, qu'une somme de 25 000 francs, alors, selon le moyen, qu'en se fondant sur "l'extrême brièveté du mandat", sans rechercher quel avait été le préjudice qu'il avait subi du fait de la cessation des relations avec la société Agence du Golf, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 de la loi du 25 juin 1991 ;

Mais attendu que, par une décision motivée, la cour d'appel a fait une appréciation souveraine du préjudice réellement subi par l'agent commercial ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille trois.