Condominium Owners' Appeal Regarding Demolition of Common Structural Wall in Crawl Space Denied

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Michel d'Y... Dubouchet,

2 / Mme Yveline X... épouse d'Y... Dubouchet,

demeurant ensemble ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 2 octobre 1998 par la cour d'appel de Chambéry (Chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Le Waala, dont le siège est Mont-de-Lans, 38860 Les Deux Alpes, représenté par son syndic en exercice, l'agence La Dauphine, Cabinet Golin, société à responsabilité limitée dont le siège social est Immeuble La Résidence, 38860 Les Deux Alpes,

défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des époux d'Y... Dubouchet, de Me Delvolvé, avocat du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Le Waala, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry 2 octobre 1998), rendu sur renvoi après cassation (3e Chambre civile, 3 juillet 1996, n° 1228 D), que les époux d'Y... Dubouchet, propriétaires du lot n° 22 d'un immeuble en copropriété, ont, en vertu d'une réunion de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1982, accordant aux propriétaires de ce lot un droit de jouissance sur un réduit et les autorisant à faire bétonner le sol en terre battue, aménagé en local habitable, ce réduit constituant un vide sanitaire contigu à leur appartement, après avoir fait abattre le mur séparatif existant ; que le syndicat des copropriétaires les a assignés en remise des lieux en leur état antérieur ;

Attendu que les époux d'Y... Dubouchet font grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat, alors, selon le moyen :

1 / que ni son caractère de vide sanitaire, ni le passage de plusieurs canalisations desservant l'ensemble de l'immeuble, ni la présence sur les côtés de murs non privatifs ne confèrent le caractère de parties communes au réduit litigieux, auquel il ne peut être accédé que par l'appartement des époux d'Y... Dubouchet ; d'où il suit qu'en se contentant de ces éléments pour reconnaître au syndicat des copropriétaires le droit d'apporter à l'usage que les intéressés pouvaient en faire des limitations excédant celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / que dans sa résolution du 9 avril 1982, le syndicat des copropriétaires avait décidé que "les propriétaires de l'appartement 22 auront droit de jouissance (des combles de leur appartement) et peuvent faire bétonner le sol en terre battue, cela à leurs propres frais" , étant précisé qu'"aucun ouvrage qui changerait l'esthétique du bâtiment n'est autorisé" ; qu'en ordonnant la suppression, par M. et Mme d'Y... Dubouchet, des coins couchage et du salon qu'ils avaient créés dans l'espace litigieux constituant les combles de leur appartement, sans constater que les intéressés auraient réalisé un ouvrage portant atteinte à l'esthétique de l'immeuble, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

3 / que les termes clairs et précis de la résolution du syndicat des copropriétaires en date du 9 avril 1982, précitée, n'excluaient en rien la faculté pour M. et Mme d'Y... Dubouchet d'habiter les lieux litigieux, dès lors que cette modalité d'exercice du droit de jouissance qui leur était reconnu n'impliquait pas la réalisation d'un ouvrage portant atteinte à l'esthétique de l'immeuble ; d'où il suit qu'en posant le principe d'une interdiction absolue du droit d'habiter la partie litigieuse de l'immeuble, la cour d'appel a dénaturé cette résolution et, par suite, violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le vide sanitaire aménagé ne figurait pas à l'état descriptif de division de l'immeuble et ne faisait l'objet d'aucune stipulation du règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a constaté par motifs propres et adoptés, que ce vide sanitaire avait pour objet la protection du gros oeuvre du bâtiment en isolant l'immeuble du versant de la montagne à laquelle il était accolé et que de multiples canalisations communes y circulaient, a pu en déduire qu'il constituait une partie commune, quand bien même son accès ne pouvait se faire que par l'appartement d'Orgeval Dubouchet, séparé de cet espace par un mur, partie commune ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, sans être tenue de constater que les époux d'Y... Dubouchet avaient changé l'esthétique du bâtiment, a légalement justifié sa décision de remise des lieux en l'état en retenant que ces copropriétaires avaient, en abattant un mur, partie commune, outrepassé l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 9 avril 1982 ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux d'Y... Dubouchet aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux d'Y... Dubouchet à payer au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Le Waala la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille deux.