Landlords v. Former Tenant: Compensation for Construction Lease Non-Renewal and Alleged Property Degradation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Jean-Marie Z...,

2 / Mme Amélie Y..., épouse Z...,

demeurant ensemble ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 3 mai 2000 par la cour d'appel de Pau, au profit :

1 / de la société Janus, société à responsabilité limitée dont le siège social est ...,

2 / de M. Jean-Pierre X..., pris ès qualités de représentant des créanciers et de liquidateur de la société à responsabilité limitée Janus, domicilié ...,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me de Nervo, avocat des époux Z..., de la SCP Coutard et Mayer, avocat de M. X..., ès qualités, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que l'arrêt n'ayant pas constaté, dans son dispositif, que le bail à construction avait été résilié aux torts du preneur, le moyen est irrecevable de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'expert avait tenu compte, pour l'évaluation du fonds de commerce, des problèmes de la gestion liés à la sécurité et à l'insonorisation insuffisantes des locaux ainsi qu'aux difficultés d'obtenir un transfert de licence, pour remplacer celle des bailleurs, dans un site où elles abondent, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 3 mai 2000), que M. et Mme Z... ont donné à bail à construction à la société Janus un immeuble en nature de grange et dépendances ; que le contrat stipulait que dans le cas où les bailleurs, à l'expiration du bail, voudraient reprendre leur liberté, ils seraient tenus de verser à la locataire une indemnité égale à la valeur des constructions en fin de bail, cette valeur étant déterminée comme en matière d'expropriation, à défaut d'accord amiable ; que le bail n'ayant pas été renouvelé, la locataire a assigné M. et Mme Z... en indemnisation ; que M. X... est intervenu à l'instance en qualité de représentant des créanciers et de liquidateur judiciaire de la société Janus ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'expert a évalué le coût global des travaux entrepris par la locataire avec une décote de 25 % pour le gros oeuvre et de 75 % pour les aménagements intérieurs ; qu'il n'a pas trouvé d'éléments de comparaison significatifs et que les bailleurs n'apportant aucune information sur le marché immobilier local à l'appui de leur critique, le rapport sera homologué ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Z... faisant valoir que le procès-verbal de constat d'huissier de justice, dressé à l'occasion de la restitution des clés, le 3 juin 1999, établissait que l'installation de sonorisation et l'essentiel de l'éclairage, pris en compte par l'expert, avaient été emportés par la locataire qui avait restitué un immeuble dégradé et inutilisable, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme Z... à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 550 000 francs comprenant celle de 400 000 francs au titre de la plus-value immobilière, l'arrêt rendu le 3 mai 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille deux.