Buyers' Fraud Claim Rejected Over Undisclosed Servitude

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Pierre B..., demeurant ...,

2 / M. Jean-Claude X...,

3 / Mme Françoise Z..., épouse X...,

demeurant tous deux ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 14 mai 1999 par la cour d'appel de Paris (25e chambre civile, section B), au profit :

1 / de M. Alain A...,

2 / de Mme Chantal Y..., épouse A...,

demeurant tous deux ...,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 mars 2002, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Nési, conseiller référendaire rapporteur, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Nési, conseiller référendaire, les observations de la SCP Vier et Barthélemy, avocat de M. B... et des époux X..., de la SCP Monod et Colin, avocat des époux A..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 1999), que les époux A... ont vendu une propriété à M. B... et aux époux X... ; qu'assignés en paiement d'une reconnaissance de dette correspondant à une partie du prix de vente, les acquéreurs ont formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts, prétendant avoir été victimes d'un dol de la part des époux A... qui leur auraient dissimulé l'existence de servitudes faisant obstacle à la libre disposition de l'immeuble ;

Attendu que M. B... et les époux X... font grief à l'arrêt confirmatif de les débouter de leur demande en paiement de dommages-intérêts alors, selon le moyen :

1 / qu'il résulte de l'article 1116 du Code civil que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter et qu'il ressort de la simple réticence du vendeur si elle a pour conséquence de tromper l'acquéreur sur l'étendue des droits transférés ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que les époux A... ont dissimulé à M. B... et aux époux X... dans l'acte de vente une servitude existant au profit du fonds Luraschi laquelle faisait obstacle à la construction de parkings ; qu'en refusant néanmoins de retenir le dol par réticence des époux A..., la cour d'appel a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations et violé l'article 1116 du Code civil ;

2 / qu'il résulte de l'article 1116 du Code civil que les juges du fond ne peuvent écarter l'existence d'un dol par réticence du vendeur sans rechercher si celui-ci n'avait pas manqué à son obligation d'information en ce qui concerne l'objet de la réticence ; qu'en se bornant, pour écarter le dol, à constater que les époux A... avaient porté à la connaissance des acquéreurs l'existence de servitudes autres que celles existant au profit du fonds Luraschi, et en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée par M. B... et les époux X... dans leurs conclusions d'appel, si les vendeurs n'avaient pas manqué à leur obligation de renseignement en ce qui concerne la servitude précise objet du litige, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;

3 / qu'il résulte de l'article 1604 du Code civil que le vendeur d'immeuble même non professionnel est tenu d'une obligation de renseignement sur la situation foncière exacte de l'immeuble vendu et notamment sur les servitudes précises dont il est grevé ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que les vendeurs n'ont pas porté à la connaissance des acquéreurs l'existence de la servitude de passage des fourreaux d'électricité et de téléphone consentie au profit du fonds Luraschi ; qu'en refusant néanmoins de retenir à la charge des vendeurs un manquement à leur obligation de renseignement, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, que le fait pour les époux A... de savoir que l'acquisition de l'immeuble par M. B... et les époux X... avait pour but une opération de promotion immobilière n'impliquait pas nécessairement la construction de parkings en sous-sol de la cour, qu'au jour du contrat de vente, ils ne connaissaient pas les prescriptions du plan d'occupation des sols sur le nombre de places de parking, les conditions de rentabilité du projet et les empêchements nés de la servitude, et ayant relevé que l'acte de vente mentionnait l'existence de servitudes de passage, qu' il appartenait à M. B..., professionnel en tant qu'agent immobilier, de vérifier les renseignements fournis, que celui-ci avait établi auparavant une promesse de vente concernant ce même bien et que la servitude de passage en cause était précisément visée dans les plans produits par les époux A... à cette occasion, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs avaient satisfait à leur obligation d'information et n'avaient commis aucune réticence dolosive ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, M. B... et les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, M. B... et les époux X... à payer aux époux A... la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du quinze mai deux mille deux, par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.